Entscheidungsstichwort (Thema)
Gmbh-Geschäftsführer und Generalvollmacht
Verfahrensgang
AG Cottbus (Beschluss vom 08.09.2009; Aktenzeichen 2866-20) |
Tenor
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen die Zwischenverfügung des AG Cottbus - Grundbuchamt - vom 8.9.2009 - Gz. 2866-20 - wird zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: bis 1.000 EUR.
Gründe
I. Mit notariellem Kaufvertrag vom 3.9.2009 (UR-Nr. 1425/2009 des Notars ... mit Amtssitz in C.) verkaufte die Beteiligte zu 1 den eingangs bezeichneten und im Grundbuch von P. Blatt 2853 eingetragenen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung an den Beteiligten zu 2 zu einem Kaufpreis von 8.290 EUR. Die Beteiligte zu 1 wurde im Termin zur notariellen Beurkundung von J. O. vertreten. Bei der Beurkundung lag eine Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vom 7.5.2009 (UR-Nr. 919/P 2009) des Notars ... mit Amtssitz in D. vor. Die am 7.5.2009 beurkundete (Unter-)Vollmacht für J. O. war von dem Diplomkaufmann H. H. als "Generalbevollmächtigter" der Beteiligten zu 1 erteilt worden. Mit notarieller Urkunde vom 3.4.2000 (UR-Nr. 475/2000 des Notars ... mit Amtssitz in S ...) hatte die Beteiligte zu 1 H. H. "Generalvollmacht" für die GmbH erteilt. Die Vollmacht umfasst nach dieser Urkunde das Recht, den Geschäftsführer bei Gerichten, Behörden und sonstigen öffentlichen Stellen sowie gegenüber Privatpersonen außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten, insbesondere bewegliche Sachen, Grundstücke und Rechte für die GmbH zu erwerben oder zu veräußern. Von der Vollmacht ausgenommen ist die Berechtigung zur Entgegennahme von Zustellungen. Mit der Vollmacht soll weiter keine "Postvollmacht" verbunden sein. Schließlich ist nach dem Inhalt der Urkunde der Bevollmächtigte berechtigt, "für bestimmte Arten von Geschäften Untervollmachten zu erteilen". Die Vollmacht ist auf Rechtsgeschäfte bis 15 Mio. DM beschränkt.
Mit Antrag vom 4.9.2009 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 und 2 gem. § 3 des Kaufvertrages vom 3.9. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 2 beantragt.
Mit Zwischenverfügung vom 8.9.2009 hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung Hindernisse entgegenstehen. Die durch die Eigentümerin erteilte "Generalvollmacht" sei unwirksam. Die zur UR-Nr. 919/P 2009 des Notars ... erteilte Untervollmacht sei daher ebenfalls unwirksam, darüber hinaus aber auch in sich nicht schlüssig, weil nicht zweifelsfrei erkennbar werde, für wen H. H. bei Erteilung der Vollmacht gehandelt habe. Zur Eintragung der Auflassungsvormerkung bedürfe es daher der Vorlage einer Genehmigung durch den Geschäftsführer der GmbH.
Gegen diese Zwischenverfügung haben die Beteiligten zu 1 und 2 durch Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 22.10.2009 Beschwerde eingelegt. Sie machen geltend die erteilte "Generalvollmacht" sei jedenfalls in eine wirksame Generalhandlungsvollmacht umzudeuten. Von einer organschaftlichen Vollmacht könne bei der Generalvollmacht vom 3.4.2000 nicht die Rede sein. Die erteilte Untervollmacht sei danach ebenfalls wirksam.
Das Grundbuchamt hat durch Beschluss vom 26.10.2009 der Beschwerde nicht abgeholfen.
II. Die Beschwerde, über die gem. § 72 GBO i.V.m. Art. 111 FGG-RG das Brandenburgische OLG zu entscheiden hat, ist zulässig (§§ 71, 73 GBO n.F.).
Die Beschwerde nach § 71 GBO kann sich auch gegen eine Zwischenverfügung richten, denn jede einzelne Beanstandung bildet eine Entscheidung i.S.d. § 71 GBO, kann also für sich allein angefochten werden (BGH NJW 1994, 1158). Gegenstand ist in diesem Fall nur das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis, nicht aber die Entscheidung über den Antrag selbst (m.w.N. Demharter, GBO, 27. Aufl. 2010, § 71 GBO Rz. 34).
In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg. Das Grundbuchamt ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass eine wirksame Vertretung der Beteiligten zu 1 bei Abschluss des Kaufvertrages nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist, weil nicht festgestellt werden kann, dass die am 3.4.2000 erteilte "Generalvollmacht" und die am 7.5.2009 erteilte Untervollmacht wirksam sind und deswegen zum Vollzug der beantragen Eintragung einer Auflassungsvormerkung die Genehmigung der Beteiligten zu 1 erforderlich ist.
1. Das Grundbuchamt hat den Umfang einer Vollmacht selbständig zu prüfen. Im Zweifel ist die Vollmacht nach den für Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen auszulegen. Führt dies zu keinem eindeutigen Ergebnis, so ist, wenn der behauptete Umfang der Vollmacht nicht nachgewiesen ist, von dem geringeren, eindeutig festgestellten Umfang auszugehen. Wegen des im Grundbuchverfahren herrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes kommt die Auslegung nur insoweit in Betracht, als sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BayObLG Rpfleger 1996, 332). Der Auslegung werden durch den im Grundbuchverfahren herrschend...