Leitsatz (amtlich)
1. Zum Nachweis einer ordnungsgemäßen Prozessvollmacht (§ 80 ZPO) und zur Heilung etwaiger Mängel einer Klageerhebung (§ 89 Abs. 2 ZPO).
2. Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrücklich oder konkludente Tilgungsbestimmungen sind gem. § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rz. 563 m.w.N.).
3. Der Vermieter benötigt zum Abschluss eines Mietvertrages weder Eigentum noch Besitz an der vermieteten Sache. Nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB hat er dem Mieter lediglich den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Wie er dies bewerkstelligt, fällt allein in sein Beschaffungsrisiko und etwaige entgegenstehende Rechte Dritter führen als Rechtsmangel nach § 536 Abs. 3 BGB erst dann zu einer Gebrauchsentziehung, wenn der Dritte seine Rechte so geltend gemacht, dass der Gebrauch der Mietsache durch den Mieter beeinträchtigt wird (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536 Rz. 29 m.w.N.).
4. Das deklaratorische Schuldanerkenntnis setzt einen Streit oder subjektive Ungewissheit über das Bestehen der Schuld oder rechtserhebliche Punkte voraus, die die Parteien durch das Anerkenntnis dieses zwischen ihnen bestehenden Schuldverhältnisses insgesamt oder in einzelnen Beziehungen dem Streit oder der Ungewissheit entziehen wollen (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 68. Aufl., § 781 Rz. 3 m.w.N.).
Verfahrensgang
LG Frankfurt (Oder) (Urteil vom 17.06.2009; Aktenzeichen 11 O 177/98) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG Frankfurt/O. vom 17.6.2009 - 11 O 177/08 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Klägerin beansprucht von dem berufungsführenden Beklagten rückständige Gewerbemiete.
Die Z. + Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH (fortan auch: GmbH) nutzte Geschäftsräume im zweiten Obergeschoss eines Gebäudes L. 5 in F. zum Betrieb einer Steuerberatungsgesellschaft. Als deren Geschäftsführer veranlasste der Beklagte Zahlungen i.H.v. monatlich 998,80 EUR inkl. 123,97 EUR Mehrwertsteuer an die Klägerin für die Monate Januar bis August 2005, jeweils mit dem Verwendungszweck "Miete" sowie der Angabe der zahlungsbetroffenen Monate (vgl. Anlage B 4, 253 ff., B 1, 237 ff. GA). Mit Praxiskaufvertrag (fortan auch: PKV) vom 4.3.2005 (vgl. K 1, 37 GA) erwarb der Beklagte von der GmbH, in Ergänzung eines Vertrages über den Erwerb ihres Mandantenstammes in deren Niederlassung F., deren Praxiseinrichtung, übernahm deren Forderungen und Verbindlichkeiten und trat zum 1.9.2005 in den Mietvertrag für die Büroräume in F., L., ein, nachdem die Verkäuferin hierfür die schriftliche Einverständniserklärung ihres bisherigen Vermieters eingeholt hat (vgl. § 6 PKV).
Auf eine auf den Mieteintritt gestützte Zahlungsaufforderung der Klägerin vom 3.2.2006 (vgl. 6 GA) erwiderte der Beklagte mit Schreiben vom 16.2.2006 (K3, 44 GA), dass die Klägerin selbstverständlich ein Anrecht auf die Miete habe, überwies ihr 3.000 EUR mit dem Verwendungszweck Miete 2005.à conto (vgl. 8 GA) und bat um Stundung weiterer Mieten (vgl. 7 GA). Zum 3.7.2006 überwies der Beklagte der Klägerin weitere 2.500 EUR mit dem Verwendungszweck à conto Restmiete L. (vgl. 11 GA).
Unter Verrechnung der Zahlungen vom 17.02. und 3.7.2006 auf Zins- und Hauptforderungen hat die Klägerin für die bis zum 3.7.2006 angefallenen Mieten noch restliche 5.872,48 EUR beansprucht (vgl. 152 GA, Anlage 11/1, 155, 156 GA).
Der Beklagte hat gemeint, die Klage sei mangels ordnungsgemäßer Prozessvollmacht nicht wirksam erhoben und sich gegen das Bestehen eines Mietvertrages, gegen die Vermieterstellung der Klägerin, gegen seine Mieterstellung sowie gegen die Miethöhe gewandt.
Das LG hat den Vorstandsvorsitzenden der Klägerin um Mitteilung zu seiner Urheberschaft für eine Prozessvollmacht vom 1.8.2008 um Auskunft ersucht (vgl. 242 GA) und nach Zeugenvernehmungen mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, der Klage im Umfang von 4.488 EUR stattgegeben. Ansprüche für Juli 2005 hat es verneint.
Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung verfolgt der Beklagte sein erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren im Umfang seines Unterliegens uneingeschränkt weiter. Das LG habe die Klage fälschlich als zulässig behandelt und Mietansprüche zu Unrecht zuerkannt.
Der Beklagte beantragt, unter Aufhebung des am 17.6.2009 verkündeten Urteils des LG Frankfurt/O. - 11 O 177/08 - die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil.
Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf die im Ber...