Brandenburgisches OLG Urteil vom 04.11.1998 - 3 U 46/98

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 11.02.1998; Aktenzeichen 4 O 365/97)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 11. Februar 1998 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam – 4 O 365/97 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000,00 DM.

Tatbestand

Die Beklagte mietete mit schriftlichem Vertrag vom 9. September 1994 von der He. AG Gewerberäume in einer Fläche von ca. 1.768 qm im Bauteil A des ersten Obergeschosses des in K. am F. platz gelegenen F.-Centers. Der monatliche Mietzins betrug einschließlich Mehrwertsteuer und Nebenkosten 48.980,69 DM. Die Vertragspartner vereinbarten eine Laufzeit des Vertrages von 10 Jahren mit einer dreimaligen Verlängerungsmöglichkeit um 5 Jahre. In § 13/II des Mietvertrages bestimmten die Vertragspartner u.a., daß Aufrechnung, Mietminderung oder Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes ausgeschlossen sind, es sei denn, die Forderung des Mieters ist vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt. Gemäß § 19/II des Vertrages war der Vermieter berechtigt, seine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag mit befreiender Wirkung jederzeit auf einen Dritten zu übertragen. Diese Übertragung sollte dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Die Mieträume der Klägerin waren im ersten Obergeschoß des mit einem offenen Zugang zur Eingangshalle des F.-Centers gelegen. Im Erdgeschoß des Bauteiles A befinden sich im Eingangsbereich u.a. eine Bäckerei und eine Pizzeria. Ein Teil der Mieträume der Klägerin verfügte unstreitig über keine geschlossene Raumdecke, sondern war nach oben durch eine Glasdachkonstruktion abgedeckt.

Mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 8. November 1995 veräußerte die Vermieterin den Grundbesitz einschließlich des F.-Centers an die Beklagte. In diesem Vertrag ist ein Übergang von Nutzen und Lasten zum 30. Dezember 1995 vereinbart. Mit Schreiben vom 15. Januar 1996 zeigte die C.-M. und I. GmbH (im folgenden: CMI) der Klägerin an, daß mit Wirkung vom 31. Dezember 1995 die Beklagte durch Erwerb des F.-Centers an die Stelle der bisherigen Vermieterin, der He. AG, getreten sei. Gleichzeitig teilte sie mit, daß sie mit sofortiger Wirkung die Verwaltung und das Center-Management des F.-Centers übernommen habe. Gleichzeitig bat sie um Zahlung des Mietzinses ab Januar 1996 auf ein von ihr benanntes Konto der Beklagten. Die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin im Grundbuch erfolgte am 4. März 1996. Die Klägerin eröffnete unter der Bezeichnung „City Moden Sport” am 14. Dezember 1995 ihren Geschäftsbetrieb entsprechend der vertraglich vereinbarten Nutzung als Kaufhaus mit den Sortimentsschwerpunkten Sport, Textil, Freizeit und Jugend. Bereits mit zwei an die frühere Vermieterin gerichteten Schreiben vom 13. Dezember 1995 teilte die Klägerin mit, daß es nach der Inbetriebnahme des Pizza-Restaurants zu einer starken Rauch- und Geruchsbelästigung gekommen sei und die Bauleitung trotz Information nichts unternommen habe. Auch am 19. Dezember 1995 erfolgte ein Hinweis auf unerträgliche Geruchsbelästigungen durch Speisenzubereitung, die durch einen Popkornstand verstärkt worden seien. Die Klägerin bat um Abhilfe. Mit Schreiben vom 22. April 1996 wandte sich die Klägerin an die CMI und wies auf verschiedene Ursachen für eine mangelnde Geschäftsentwicklung hin. Darunter wurde auch die Geruchsbelästigung erwähnt und ausgeführt, daß diese weiterhin bestehe. Gleichzeitig forderte die Klägerin erneut schnelle Abhilfe. Darüber hinaus bemängelte die Klägerin intensive Sonneneinstrahlung durch das Glasdach, wodurch Waren Schaden nähmen. Auch in einem Schreiben vom 29. April 1996 bemängelte die Klägerin u.a. starke Geruchsbelästigung, wodurch textile Waren in Mitleidenschaft gezogen und von Kunden reklamiert würden. Am 13. August 1996 wandte sich die Klägerin an das F.-Center und bat um Abarbeitung u.a. auch des Mangels der Geruchsbelästigung. Mit Schreiben vom 21. November 1996 schließlich ließ die Klägerin auf eine erhebliche Beeinträchtigung ihres Geschäftsbetriebes durch Geruchsbelästigungen aus der Pizzeria im Erdgeschoß des F.-Centers hinweisen und die Vermietern auffordern, diesen und andere, näher bezeichnete Mängel innerhalb einer Frist von zwei Wochen zu beseitigen. Für den Fall des fruchtlosen Verstreichens oder einer nicht vollständigen Beseitigung der Mängel innerhalb der Frist kündigte der Bevollmächtigte der Klägerin den Ausspruch einer fristlosen Kündigung an. Ein gleichlautendes Schreiben wurde der CMI am 28. November 1996 zugestellt. Diese wies mit Schreiben vom 9. Dezember 1996 die Mängelrüge hinsichtlich der Geruchsbelästigung zurück. Mit Schreiben vom 14. Januar 1997, das sowohl der He. AG als auch der CMI und der Beklagten zug...