Entscheidungsstichwort (Thema)
Nutzungsentschädigung: Unvollständige Räumung nach Kündigung einer Nutzungsregelung über ein Grundstück
Normenkette
BGB § 584b
Verfahrensgang
LG Potsdam (Urteil vom 11.09.2009; Aktenzeichen 4 O 580/07) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Potsdam vom 11.9.2009 - 4 O 580/07, wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Der Kläger verlangt Nutzungsentschädigung für die Zeit von Januar 2004 bis Dezember 2007 für ein in L. gelegenes Grundstück, Ersatz weiterer Schäden und die Räumung und Herausgabe dieses Grundstücks.
Er ist Eigentümer des im Grundbuch von L. des Grundbuchamts B., Blatt 41 eingetragenen Flurstücks 16/7 der Flur 2. Unter dem 9.11.1993 unterbreitete er der Beklagten, die dort einen Gewerbebetrieb unterhält, ein notarielles Kaufangebot über dieses Grundstück (Anl. B 2 zum Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 22.8.2008). Daneben schloss die Beklagte mit der N. eG i. G. am 19.4.1994 einen Gebäudekaufvertrag über ein Werkstattgebäude.
Am 27.1.1997 schlossen die Parteien eine notarielle Vereinbarung, in der der Kläger der Beklagten erneut ein bis zum 31.12.1999 befristetes notarielles Kaufangebot unterbreitete (Anl. K 1 zur Klageschrift). Diese Vereinbarung enthielt unter Ziff. 6 eine Nutzungsregelung, wonach sich die Beklagte als Käuferin zu monatlichen Zahlungen i.H.v. 500 DM (255,65 EUR) ab Februar 1997 verpflichtete.
Alle drei notariellen Urkunden bezeichnen das in Rede stehende Grundstück als Flurstück 16/5. Zwischen den Parteien herrscht jedoch Einigkeit dahin, dass das Flurstück 16/7 gemeint ist. Sie haben insoweit auch unter dem 15.10.1997 eine privatschriftliche Vereinbarung getroffen.
Letztmals im Dezember 2000 zahlte die Beklagte Nutzungsentschädigung. Das Kaufangebot nahm sie nicht an, allerdings führten die Parteien weitere Gespräche über einen etwaigen Kauf und die Frage der Nutzungsentschädigung, darunter ein Gespräch am 10.4.2002, über das die Beklagte ein Gesprächsprotokoll errichtete (Anl. B 14 zum Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 22.8.2008).
Unter dem 2.4.2003 erklärte der Kläger die Kündigung des Nutzungsverhältnisses. Mit Anwaltsschreiben vom 29.11.2007 richtete der Kläger an die Beklagte eine Zahlungsaufforderung und erklärte gleichzeitig nochmals die Kündigung.
Mit seiner Klage macht er Nutzungsentschädigung in der mit Urkunde vom 27.1.1997 vereinbarten Höhe für die Zeit von Januar 2004 bis Dezember 2007 geltend. Ferner verlangt er Ersatz zweier Gerichtsvollzieherrechnungen für die Zustellung von Zahlungsaufforderung und Kündigung sowie die Herausgabe des Grundstücks.
Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, Nutzungsentschädigung sei nicht mehr geschuldet. Die Regelung vom 27.1.1997 habe sich lediglich auf die Zeit bis zum Ende der Kaufoption erstrecken sollen. Im Übrigen betrage der ortsübliche Pachtzins für die Fläche lediglich 51 EUR im Monat, so dass das vereinbarte Nutzungsentgelt in sittenwidriger Weise überhöht sei. Die Beklagte hat behauptet, seit Januar 2002 (so im Schriftsatz vom 22.8.2008) bzw. seit Januar 2004 (so im Schriftsatz vom 16.4.2008) nutze sie lediglich noch eine Teilfläche des Grundstücks. Die Nutzung der übrigen Fläche habe sie aufgegeben. Der Kläger habe ihr durch Anbringung von Schlössern auch zumindest teilweise die Möglichkeit zur weitergehenden Nutzung genommen und im Übrigen Teilflächen des Grundstücks bereits an Dritte verpachtet bzw. plane dort eigene Vorhaben.
Mit der angegriffenen Entscheidung, auf die wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, hat das LG der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, Anhaltspunkte dafür, dass die Vereinbarung über die Zahlung eines Nutzungsentgelts im Vertrag vom 27.1.1997 nur befristet bis zum Ablauf des Optionsrechts der Beklagten gelten solle, seien nicht ersichtlich. Vielmehr werde schon aus dem Verhalten der Beklagten selbst, die das Grundstück nach Ablauf dieses Zeitraumes nicht zurückgegeben und jedenfalls bis in das Jahr 2000 hinein noch Nutzungsentschädigung gezahlt habe, deutlich, dass auch diese der Vereinbarung ursprünglich keinen solchen Inhalt beigemessen habe. Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der Nutzungsentschädigung sei auch nicht durch (teilweise) Rückgabe des Grundstücks in Fortfall geraten. Die Beklagte habe bereits nicht substantiiert dargelegt, welche Teile des Grundstücks sie nicht mehr nutze. Anhaltspunkte für die Nichtigkeit des Vertrages wegen Sittenwidrigkeit bestünden nicht, zumal insoweit bei der Beklagten als gewerblich handelndes Unternehmen besonders strenge Maßstäbe anzulegen seien.
Mit der Berufung verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren - nicht jedoch die vom LG abgewiesene, auf Zahlung einer Entschädigung für das Werkstattgebäude gerichtete Widerklage - weiter. Zur Begründung führt sie aus, schon daran, dass in dem Vertrag vom 27.1.1997 die Frage des Kaufs umfassend, die Frage der Nutzungsregelung da...