Brandenburgisches OLG Urteil vom 12.07.2006 - 3 U 158/05

Verfahrensgang

LG Cottbus (Entscheidung vom 07.06.2005; Aktenzeichen 4 O 222/04)

Gründe

I.

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Betriebskostennachzahlungen für die abgerechneten Mietperioden 1997 bis 2002.

Der Rechtsvorgänger der Klägerin vermietete dem Beklagten gemäß Mietvertrag vom 19.8.1997 in einem Objekt ... in ... 74,34 mqm zum Betrieb eines Bistros für 10 Jahre. Der Beklagte übernahm gemäß § 5 des Mietvertrages (vgl. Bl. 8 der Gerichtsakte) dort näher bezeichnete Nebenkosten. Die Klägerin rechnete diese im Jahre 2002 für die Zeiträume 1997 bis 2001 und im Jahre 2003 für 2002 ab (vgl. Anlage K 2 bis K 7, Bl. 14 ff. der GA). Der Beklagte hat den Einwand der Verjährung und Verwirkung erhoben sowie sich gegen die Prüfbarkeit der Abrechnungen gewandt. Die angesetzten Kosten wären teilweise überhöht und ihre Umlage verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, der Klage stattgegeben. Die Abrechnungen seien prüfbar und auf der Grundlage zutreffender Verteilungsschlüssel erstellt, wie die Beweisaufnahme ergeben habe. Die Einwände des Beklagten griffen nicht durch.

Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung verfolgt der Beklagte sein erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren uneingeschränkt weiter. Er wiederholt und ergänzt sein erstinstanzliches Vorbringen.

Der Beklagte beantragt:

Das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 07.06.2005 - 4 O 222/04 - aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf sein Terminsprotokoll vom 21.06.2006.

II.

Die statthafte und im Übrigen zulässige Berufung hat teilweise Erfolg, nämlich im Umfang von 2.740,08 EUR. Insoweit ist das Klagevorbringen unschlüssig aus den §§ 535 Abs. 2 BGB, 5 Mietvertrag.

Ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten lässt sich nur in Höhe von 7.951,80 EUR feststellen.

1. Der Abschluss eines Mietvertrages und die Übernahme von Nebenkosten durch den Beklagten sind unstreitig. Das Gleiche gilt für die Rechtsnachfolge der Klägerin auf Vermieterseite und die Abtretung von Nachzahlungsansprüchen des früheren Vermieters an die Klägerin.

2. Die Betriebskostenabrechnungen vom 2.5.2002 für 1997 (vgl. Anlage K 2, Bl. 14 der GA), vom 29.7.2002 für 1998 (vgl. Anlage K 3, Bl. 27 der GA), vom 21.8.2002 für 1999 (vgl. Anlage K 4, Bl. 43 der GA), vom 23.9.2002 für 2000 (vgl. Anlage K 5, Bl. 62 der GA), vom 20.12.2002 für 2001 (vgl. Anlage K 6, Bl. 94 der GA) und vom 9.12.2003 für 2002 (vgl. Anlage K 7, Bl. 99 der GA) sind entgegen der Ansicht des Beklagten prüffähig. Die Abrechnungen enthalten jeweils die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angaben und Erläuterungen der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Beklagten und den Abzug seiner Vorauszahlungen (vgl. zu diesen Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung aus jüngerer Zeit etwa BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 371/04 = NJW 2005, 3135 m.w.N.).

Die Gesamtkosten sind zu den jeweiligen Kostenarten und Kostenunterarten in den Rechnungen jeweils in der 2. Spalte von rechts aufgeführt. Der zu Grunde gelegte Verteilerschlüssel ist jeweils in der 2. Spalte von links angegeben und zudem in den Anlagen zu den jeweiligen Abrechnungen, soweit noch erforderlich, insbesondere für die Abrechnung 1997 im Einzelnen erläutert. Die Berechnung des Anteils des Mieters ergibt sich für die Abrechnungsperiode 1997 aus diesen Erläuterungen und für die Folgejahre unmittelbar aus der Größe der gemieteten Fläche und ihrem Verhältnis zur jeweils maßgeblich zu Grunde gelegten Gesamtfläche, die sich in den Abrechnungen für 1998 bis 2002 jeweils in der 3. Spalte von links unter der Bezeichnung Gesamtumlage unschwer finden lässt.

3. Das Klägervorbringen ist unschlüssig zu den Positionen Heizungsverbrauch, Straßenreinigung/Winterdienst/Fußwege/Außenanlagen sowie Versicherungen für Mietverlust.

Die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung müssen nach § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 der Heizkostenverordnung mit mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärme- bzw. Warmwasserverbrauch verteilt werden, im Übrigen nach dem Verhältnis der Nutzflächen oder des umbauten Raums. Insoweit gehen diese Vorschriften entgegenstehenden und bereits praktizierten vertraglichen Regelungen vor (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 9. Aufl., Rn. 497 m.w.N.). Hier sind die Wärmemengen in den Jahren 2001 und 2002 erfasst (vgl. Bl. 96, 102 der GA). Damit sind die zuvor nicht erfassten Wärmewerte einer schätzweisen Ermittlung nach § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung zugänglich. Die gebotenen Aufteilungen sind unterblieben.

Bei den Gesamtkosten für Straßenreinigung/Winterdienst/Fußweg...