Brandenburgisches OLG Urteil vom 15.12.2016 - 5 U 44/14

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 20.03.2014; Aktenzeichen 1 O 386/12)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 20.03.2014 verkündete Urteil des LG Potsdam - 1 O 386/12 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Dieses Urteil und das erstinstanzliche Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird auf 6.735 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Kläger begehrt von den Beklagten aufgrund der Geltendmachung eines im Grundbuch von Potsdam eingetragenen Vorkaufsrechts die Übertragung und Herausgabe des Grundstücks, belegen in G., L.straße, verzeichnet im Grundbuch AG Potsdam Gemarkung G., Blatt..., Flurstück 160 der Flur... mit einer Größe von 352 m². Dieses ist durch Teilung entstanden aus dem Flurstück 4/2 (Grundbuch AG Potsdam Gemarkung G., Blatt..., Flur...), dessen Eigentümerin die Beklagte zu 1. war. Ein von der Beklagten zu 1. gestellter Antrag auf Löschung des Vorkaufsrechts ist mit Bescheid vom 18.08.1997 vom Amt zur Regelung offener Vermögensfragen abgelehnt worden. Bereits im Jahr 1995 war der Zeuge Dr. A. von der Beklagten zu 1. damit beauftragt worden, das Grundstück zu verwerten. Ab dem Jahr 2002 versuchten die Anwohner der L.straße, zu denen auch der Kläger gehört, das Grundstück zu erwerben, da ihre Grundstücke an das Flurstück 4/2 angrenzten und sie Interesse hatten, sich den Zugang zum G. See sichern. Die Preisvorstellungen für das Gesamtgrundstück schwankten zwischen 13.265 EUR und 24.000 EUR. Im Zuge dieser Verhandlungen bemühten sich die Beklagte zu 1. und die Anwohner der L.straße vergeblich darum, den Kläger zum Verzicht auf das Vorkaufsrecht zu bewegen. Durch den Rechtsbeistand der Beklagten zu 1., den Zeugen Dr. A. wurde die Beklagte zu 2. mit Schreiben vom 16.02.2005 informiert, dass die Beklagte zu 1. sich mit dem Gedanken trage, ihr das Grundstück mit der Zwecksetzung öffentlicher Nutzbarkeit schenkweise zu übertragen. In der Folgezeit unterbreitete der Kläger der Beklagten zu 1. unterschiedliche Kaufangebote, die diese ablehnte. Parallel dazu führten die Anwohner der L.straße Gespräche mit der durch den Zeugen Dr. A. vertretenen Beklagten zu 1. Mit Schreiben vom 11.05.2005 teilte der Zeuge Dr. A. der Beklagten zu 2. mit, dass der Kläger trotz mehrfachen Bittens nicht auf sein Vorkaufsrecht verzichten wolle und die Beklagte zu 1. sich in Anbetracht dessen dazu entschlossen habe, der Beklagten zu 2. ein Teilgrundstück des Flurstücks 4/2 unter Auflagen, insbesondere der öffentlichen Nutzung zu schenken. Mit den Anwohnern der L.straße wurden Gespräche über das verbleibende Restgrundstück geführt, deren Inhalt zwischen den Parteien streitig ist.

Mit notariellem Übertragungsvertrag vom 20.06.2005 übertrug die Beklagte zu 1. ein noch zu vermessendes Trennstück in einer Größe von ca. 550 m² aus dem Flurstück 4/2 an die Beklagte zu 2. Diese Fläche wurde später reduziert, so dass die Größe des an die Beklagte zu 2. schenkweise übertragenen Grundstücks, des Flurstücks 160 an die Beklagte zu 2. letztlich 352 m² betrug. Am 11.11.2005 trafen fünf Anwohnerparteien der L.straße mit der Beklagten zu 1. eine Zusatzvereinbarung betreffend eines bereits zuvor geschlossenen Vertrages über die Einräumung einer befristeten Grunddienstbarkeit auf einer 3.350 m² großen Teilfläche des Flurstücks 4/2 (nach Teilung Flurstück 159) gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 20.000 EUR. Mit notariellem Vertrag vom 14.02.2006 räumte die Beklagte zu 1. fünf Anwohnerparteien der L.straße bezüglich des Flurstücks 159 ein bis zum 31.12.2095 befristetes Mitbenutzungsrecht neben dem Eigentümer ein, welches durch eine Grunddienstbarkeit gesichert wurde. Der Kläger übte im Jahr 2012 sein Vorkaufsrecht bezüglich des Flurstücks 160 aus. Er ist der Auffassung, die Verhandlungen der Beklagten zu 1. und 2. und der Anwohner der L.straße sowie die daraus resultierenden Verträge seien mit dem Ziel abgeschlossen worden, sein Vorkaufsrecht zu umgehen. Die Übertragung des streitgegenständlichen Grundstücks auf die Beklagte zu 2. sei nicht unentgeltlich erfolgt, sondern der Zahlungsbetrag für die Einräumung des Nutzungsrechts am Flurstück 159 beinhalte auch zugleich die Gegenleistung für das an die Beklagte zu 2. übertragene Flurstück 160. Das Vorkaufsrecht sei wirksam entstanden und rechtzeitig ausgeübt worden. Die Beklagten stellen eine Umgehung des Vorkaufsrechts in Abrede, Nutzungsüberlassungsvereinbarung und Schenkungsvertrag stünden unabhängig nebeneinander. In dem Nutzungsentgelt sei kein Gegenwert für das streitgegenständliche Grundstück enthalten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen.

Das LG hat die Klage abgewiesen und ausgeführt, dass dem Kläger kein Anspruch gegen die Beklagten zustehe. Eine Schenkung stelle keinen Kauf dar und löse daher den Vorkaufsfall und damit auch die Ausübungsfrist nicht aus. Soweit der Kläger geltend mache, dass es sich...