Brandenburgisches OLG Urteil vom 16.02.2011 - 3 U 84/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zahnarztpraxismietvertrag: Treuwidriges Verhindern eines Bedingungseintritts wegen unverhoffter Schwangerschaft der Mieterin; Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich vermieterseits übernommener Umbauarbeiten bei Nichtzahlung der Mietkaution

Normenkette

BGB § 158 Abs. 1, § 162 Abs. 1, §§ 273, 280 Abs. 1, §§ 320, 535 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 30.04.2010; Aktenzeichen 6 O 222/08)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 30.4.2010 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer - Einzelrichter - des LG Potsdam, Az. 6 O 222/08, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Kläger machen ausstehenden Mietzins bzw. Mietausfallschaden für den Zeitraum Juli 2007 bis einschließlich Juli 2008 aus einem Gewerbemietvertrag betreffend Gewerberäume in dem Haus ... Straße 48 in P. geltend, die ursprünglich zum Betrieb einer Zahnarztpraxis durch die Beklagten vorgesehen waren. Zu einer Nutzung der vermieteten Räume durch die Beklagten kam es jedoch nicht. Die Parteien streiten darüber, ob die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung des Mietzinses infolge der unterbliebenen Durchführung der von den Klägern vor Beginn der Vertragslaufzeit geschuldeten Vorarbeiten fällig geworden ist, die Beklagten wegen der unterbliebenen Durchführung der Arbeiten zur Minderung des Mietzinses um 100 % berechtigt sind und sie bereits vor Beginn der Mietlaufzeit angekündigt haben, den Vertrag nicht erfüllen zu wollen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Gegenstand der Klageforderung ist gemäß dem Schriftsatz der Kläger vom 3.3.2010 die Nettokaltmiete bis einschließlich Juli 2008 (Bl. 277 GA).

Das LG hat mit dem angefochtenen Urteil die Klage abgewiesen mit der Begründung, die Mietsache sei von den Klägern nicht in den, den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Zustand versetzt worden. Diese erhebliche Pflichtverletzung berechtige die Beklagten, die Übernahme des Mietobjektes zu verweigern. Ein Mietzinsanspruch bestehe daher schon dem Grunde nach nicht. Die Kläger könnten sich nicht darauf berufen, dass ein Übernahmeanspruch der Beklagten an die Zahlung der Kaution und der ersten Monatsmiete geknüpft gewesen sei. Die Beklagten hätten sich im Hinblick auf die Vorleistungspflicht der Kläger nicht treuwidrig verhalten. Zwar hätten die Beklagten zum Ausdruck gebracht, dass sie sich vom Vertrag lösen wollten, einer solchen Erklärung könne jedoch nicht entnommen werden, dass sie vertragsbrüchig hätten werden wollen. Die Kläger hätten eindeutig klargestellt, dass sie von einem Fortbestehen des Mietvertrages ausgingen. Soweit die Beklagten die vertraglich vereinbarte Kaution nicht gezahlt hätten, stehe diese nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis zu den von den Klägern übernommenen Bauleistungen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe Bezug genommen.

Gegen das ihnen zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten am 4.5.2010 zugestellte Urteil (Bl. 320 GA) haben die Kläger mit einem per Telefax am 31.5.2010 beim OLG Brandenburg eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt (Bl. 329 GA) und ihr Rechtsmittel - nach auf rechtzeitigen Antrag verlängerter Frist bis dahin (Bl. 339 GA) - mit einem per Telefax am 5.8.2010 eingegangenen Schriftsatz begründet (Bl. 343 ff GA).

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihr zuletzt geltend gemachtes Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Sie wiederholen und vertiefen ihre Auffassung, eine Vorleistungspflicht hinsichtlich der baulichen Veränderungen habe nicht bestanden, weil sie wegen der vorrangigen Vorleistungspflicht der Beklagten zur Leistung der Mietsicherheit niemals fällig geworden sei. Aus Ziffer C 6 des Mietvertrages folge, dass die Beklagten bauliche Vorleistungen erst unter der von ihnen zu erfüllenden Vertragsbedingungen der Leistung der vereinbarten Mietsicherheit und der ersten Monatsmiete hätten erwarten können. Den Eintritt dieser Bedingung hätten die Beklagten selbst verhindert, so dass nach § 162 Abs. 1 BGB das Berufen auf die Unterlassung versprochener Bauarbeiten treuwidrig sei. Auch habe das LG die Vereinbarung in Ziffer A 2 Abs. 2 des Mietvertrages übergangen, wonach die Beklagten eine Überlassung der Räume nicht hätten beanspruchen können. Erst nach Sicherheitsleistung und Zahlung der ersten Miete durch die Beklagten hätte klärungsbedürftig sein können, ob und in welcher Höhe für nachfolgende Zeiträume Mietzahlungen zu erbringen gewesen seien. Dabei habe das LG die Erklärungen der Beklagten zu dem von ihren gewünschten "Rücktritt" vom Mietvertrag nicht hinreichend berücksichtigt. Hier habe...