Entscheidungsstichwort (Thema)
Vertragsklausel zur Pachtzinsanpassung durch Pachtzinsgutachten
Leitsatz (redaktionell)
1. Enthält ein Pachtvertrag eine Erhöhungsklausel, wonach die Pachtzinshöhe bei Uneinigkeit der Parteien durch einen Gutachter ermittelt werden soll, wirkt das Gutachten konstitutiv, wenn es nicht fehlerhaft und daher verbindlich ist. Andernfalls kann der verpflichtende Leistungsinhalt nach § 319 Abs. 1 BGB durch ein rechtsgestaltendes Urteil herbeigeführt werden. In allen Fällen bedarf es dazu nicht der Zustimmung des Pächters, so dass einer hierauf gerichteten Klage das Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Eine vertragliche Erhöhungsklausel schließt die Anwendung von § 593 Abs. 1 BGB aus.
2. Wird ein entsprechendes Wertgutachten auf mehrere Teilgutachten aufgeteilt, wirken sich offenbare Unrichtigkeiten des einen Gutachtens auch auf die anderen aus. Es verbietet sich daher, nur die anderen Wertgutachten isoliert zu betrachten.
3. Soll der Pachtzins laut Pachtvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt neu festgesetzt werden, ist der Pächter nicht berechtigt, seine Zahlungen ab diesem Zeitpunkt einzustellen und bis zur wirksamen Neufestsetzung zurückzustellen.
Verfahrensgang
AG Guben (Entscheidung vom 08.02.2007; Aktenzeichen 70 Lw 13/05) |
Gründe
Die Klägerin als Verpächterin eines Fischteichgeländes verlangt mit der Klage von dem Beklagten als Pächter neben der Zahlung rückständigen Pachtzinses sowie Erstattung von hälftigen Sachverständigenkosten Zustimmung zu einer Pachtzinserhöhung sowie Räumung und Herausgabe der Pachtflächen.
Die Klägerin verpachtete dem Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 31. Januar 1996 rückwirkend für die Zeit vom 01. Juli 1992 an auf 30 Jahre diverse Grundstücke in G... und P... zur binnenfischereilichen Nutzung. In § 4 war der Pachtzins für die Zeit bis zum 30. Juni 1995 mit 435,00 DM und für die Zeit vom 01. Juli 1995 bis zum 30. Juni 2004 mit 9.759,91 DM/Jahr vereinbart und jeweils am 01. Juli des beginnenden Pachtjahres im Voraus fällig. § 4 (Pachtzins) enthält in Abs. 3 eine Pachtzinsanpassungsklausel, wegen deren Inhalt und auch wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages auf die in Ablichtung vorgelegte Urkunde (Bl. 7 ff d.A.) verwiesen wird.
Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 verlangte die Klägerin von dem Beklagten einem erhöhten Pachtzins in Höhe von 9.754,08 EUR für die Zeit vom 01. Juli 2004 an zuzustimmen und setzte hierzu eine Frist bis zum 31. Januar 2004. Der Beklagte widersprach mit am 28. Januar 2004 bei der Klägerin eingegangenem Schreiben. Daraufhin beauftragte die Klägerin den ihr von dem Landesamt für Verbraucherschutz und Landwirtschaft benannten Sachverständigen Dipl.-Ing. U... P... mit der Ermittlung des marktüblichen Pachtzinses und informierte den Beklagten hierüber mit Schreiben vom 20. Februar 2004. Der Sachverständige erstellte unter dem Datum vom 18. Oktober 2004 das Gutachten für die Teichwirtschaft, allerdings nur für die Grund- und Teichflächen. Die zum Pachtobjekt gehörenden Gebäude hatte der Sachverständige von einem weiteren Sachverständigen (S...) bewerten lassen. Diese Bewertungen sollten, wie der Sachverständige P... in der Zusammenfassung seines Gutachtens ausführt, bei Bestimmung des Gesamtpachtzinses für die Teichwirtschaft heranzuziehen sein.
Mit Schreiben vom 12. November 2004 übersandte die Klägerin dem Beklagten die Gutachten und verlangte rückwirkend für die Zeit vom 01. Juli 2004 an Zahlung eines Pachtzinses in Höhe von insgesamt 23.060,00 EUR pro Jahr. Zugleich forderte sie den Beklagten auf, den im Hinblick auf die seit dem 01. Juli 2004 vergangene Zeit entstandenen Rückstand für das Pachtjahr 2004/2005 in Höhe von 18.069,84 EUR bis zum 23. November 2004 auszugleichen.
Der Beklagte entrichtete den Pachtzins für das Jahr 2004 /2005 in Höhe von 4.990,16 EUR. Die Jahrespacht für das Abrechnungsjahr 2005/2006 hinterlegte er am 28. Juni 2005 in Höhe von 5.257,32 EUR bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts Cottbus. Daraufhin kündigte die Klägerin den Pachtvertrag mit Schreiben vom 04. Oktober 2005 fristlos gestützt auf den Zahlungsrückstand.
Der Beklagte hat bestritten, dass der von der Klägerin, gestützt auf das Gutachten P... unter Einschluss des Gutachtens S..., verlangte Pachtzins von 23.060,00 EUR von dem Sachverständigen zutreffend entsprechend den Marktverhältnissen ermittelt worden sei.
Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt,
a) für das Pachtjahr 2004/2005 3.199,84 EUR nebst Zinsen zu zahlen,
b) einer Erhöhung des Pachtzinses von 4.990,16 EUR auf 8.190,00 EUR mit Wirkung ab 1. Juli 2004 zuzustimmen,
c) die hälftigen Sachverständigenkosten in Höhe von 2.067,86 EUR zu zahlen und
d) das Pachtgelände zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Klage sei, soweit zuerkannt, zulässig und begründet.
Das Landwirtschaftsgericht sei gemäß § 1 Nr. 1 a LwVG in Verbindung mit § 585 Abs. 1 BGB zuständig. Die Binnenfischereiwirtschaft unterliege den landpachtlichen Bestimmungen. Gemäß der R...