Brandenburgisches OLG Urteil vom 20.06.2012 - 3 U 6/10

Verfahrensgang

LG Potsdam (Entscheidung vom 02.12.2009; Aktenzeichen 5 O 11/09)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 2.12.2009 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - Az. 5 O 11/09 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger verlangt aus abgetretenem Recht rückständigen Mietzins aus einem zwischen der Vermieterin E... T... und dem Beklagten am 9.6.2008 für einen Zeitraum von 5 Jahren mit Verlängerungsoption abgeschlossenen Mietvertrag über die in dem Hause ...felder Str. 6 in F... gelegenen Gewerberäume, die dem Beklagten zum Betrieb einer Praxis für Physiotherapie dienen sollten (§ 1 Mietvertrag). Das Mietverhältnis sollte zunächst am 01.10.2008 beginnen, der Beginn der Vertragslaufzeit wurde jedoch später auf den 01.11. 2008 abgeändert. Der vereinbarte Mietzins betrug 1920,- Euro netto monatlich und sollte im voraus, spätestens am jeweils 3. Werktag, fällig sein. Nach § 1 Nr. 6 des Mietvertrages war dieser unter der "Bedingung" geschlossen worden, dass die erste Miete vor Übergabe der Mietsache vom Mieter an den Vermieter zu leisten ist, und bei Nichterfüllung sollte der Vermieter berechtigt sein, die Übergabe zu verweigern sowie den Mietvertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Frist mit sofortiger Wirkung zu kündigen. Gemäß § 21 Nr. 2 des Mietvertrages sollten ferner "alle zusätzlichen Vereinbarungen wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages" sein. In § 22 war vereinbart:

"Folgende Arbeiten werden vom Vermieter ausgeführt: Alle Räume werden mit PVC-Belag verlegt. Es wird ein Behinderten-WC eingebaut, ein Personal-WC, eine Dusche, Wasseranschluss und Anschluss für Eismaschinen, Steckdose für WM (d.h. Waschmaschine) und Trockner, Steckdose für Fangomaschine sowie Abwasser und Wasser."

Am 07.11.2008 forderte der Beklagte die Vermieterin unter Fristsetzung bis 15.11. desselben Jahres zur vertragsgemäßen Herstellung insbesondere eines behindertengerechten Zugangs und Ausführung vereinbarter Umbaumaßnahmen auf. Nachdem am 15.11.2008 noch keine Übernahme der Mietsache erfolgt war, setzte der Beklagte der Vermieterin eine Nachfrist bis 28.11.2008 zur Beseitigung behaupteter Mängel und kündigte für den Fall der Nichtabhilfe seinen Rücktritt vom Vertrage an. Mit anwaltlichem Schreiben vom 05.12.2008 erklärte der Beklagte schließlich den Rücktritt vom Mietvertrag unter Hinweis darauf, dass das Mietobjekt nicht in einen bezugsfertigen Zustand versetzt worden sei. Die Parteien streiten im wesentlichen darüber, ob der Beklagte zum Rücktritt vom Mietvertrag berechtigt war, und in diesem Zusammenhang über mündliche Nebenabreden zum Mietvertrag betreffend die Herstellung einer Barrierefreiheit des Mietobjekts, ferner über den Zustand des Mietobjekts zu den vereinbarten Übergabeterminen im Hinblick auf vom Beklagten gerügte Mängel.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens wird auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung Bezug genommen.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Kläger sei nicht aktivlegitimiert. Er habe nicht dargelegt, dass er die einseitige Abtretungserklärung der Frau T... vom 11.12.2008 angenommen habe. Sofern in der Klageerhebung eine Annahme des Angebotes zu erblicken wäre, sei nicht ersichtlich, dass die Zedentin von der Klageerhebung Kenntnis erlangt habe. Selbst bei wirksamer Abtretung der Mietzinsansprüche stünde dem Kläger die Klageforderung nicht zu, da der Beklagte wirksam vom Mietvertrag zurückgetreten sei. Nach dem vom Kläger nicht bestrittenen Vortrag habe er dem Beklagten die Barrierefreiheit der Gewerberäume sowie die Herstellung einer festen Rollstuhlrampe zugesagt. Darüber hinaus sei vom Kläger unbestritten geblieben, dass Dusche und WC nicht barrierefrei hergerichtet worden seien und die Küche zu diesem Zeitpunkt nicht wieder montiert gewesen sei. Soweit der Kläger behaupte, die Mängel seien beseitigt worden, stehe dem das Schreiben der Verfahrensbevollmächtigten der Zedentin vom 21.11.2008 entgegen, worin darauf verwiesen werde, dass entgegen der Zusicherung des Klägers das Mietobjekt nicht in einem vermietungsfähigen Zustand gewesen sei. Darüber hinaus belege eine Aktennotiz der Hausverwaltung der Zedentin, dass ein Feuchtigkeitsschaden noch nicht behoben gewesen sei. Das vom Kläger eingeholte Privatgutachten sei zum Nachweis der Mängelfreiheit nicht geeignet, da die Besichtigung des Objektes durch den Gutachter erst am 08.05.2009 stattgefunden habe.

Dagegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch das Landgericht rügt, indem ihm dieses keine Erklärungsfrist auf die in der mündlichen Verhandlung erteilten Hin...