Brandenburgisches OLG Urteil vom 23.11.2021 - 3 U 26/21

Verfahrensgang

LG Potsdam (Aktenzeichen 4 O 274/20)

Tenor

1. Die Berufung der Verfügungsbeklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 28.01.2021, Az. 4 O 274/20, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Der Berufungsstreitwert beträgt 10.000 EUR.

Gründe

I. Die Verfügungsklägerin ist (seit September 2012 und bis mindestens Ende August 2022 mit anschließender 2 × 5jähriger Verlängerungsoption) Mieterin von im Untergeschoss und Hochparterre des Gebäudes ... in ... gelegenen Gewerberäumen, in denen sie eine Arztpraxis für ... betreibt (Mietvertrag Bl. 19 ff GA). Das Gebäude ist als Ärztehaus konzipiert worden, die Verfügungsklägerin die letzte verbliebene Mieterin darin. Die Verfügungsbeklagte ist nunmehrige Eigentümerin des Gebäudes, auf die der streitgegenständliche Mietvertrag übergegangen ist, und beabsichtigt, die übrigen Gewerbeeinheiten nach Neuaufteilung zwischenzeitlich in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Im Jahr 2018 kündigte die Verfügungsbeklagte der Verfügungsklägerin die Vornahme umfassender Umbauarbeiten in dem Gebäude an, zu der auch ein Austausch der völlig veralteten und schadanfälligen Heizungsanlage durch eine Gasetagenheizung bis zum Jahr 2020 gehören sollte. Im Zuge der Bauarbeiten kam es zu verschiedenen Behinderungen des laufenden Praxisbetriebes der Verfügungsklägerin, u.a. einer kurzfristigen Sperrung des Telefonanschlusses, die bereits Gegenstand eines früheren Verfahrens des Eilrechtsschutzes gewesen sind (Az. 4 O 275/18 LG Potsdam).

Nachdem es seit Beginn der Heizperiode 2018/2019 zu Störungen der Wärmeversorgung der Praxisräume der Verfügungsklägerin gekommen war, verglichen sich die Parteien in einem weiteren von der Verfügungsklägerin angestrengten einstweiligen Verfügungsverfahren (Az. 4 O 350/18 LG Potsdam) im Gerichtstermin vom 14.12.2018 dahingehend, dass "bis zum Jahresende eine Beheizung der Praxisräume ermöglicht werden soll, bei der in den Praxisräumen 21 Grad erreicht werden mit Ausnahme der Küche, es sei denn, nach den gesetzlichen Vorschriften für den Betrieb einer Arztpraxis sind geringere Temperaturen für einzelne Räume ausreichend". Zugleich vereinbarten sie, an zwei festgelegten Terminen die E-Zählerstände und Temperaturen in den Praxisräumen zu erfassen, und die Verfügungsbeklagte verpflichtete sich weiterhin, der Verfügungsklägerin bis zum 15.01.2019 Bestätigungen zukommen zu lassen, aus denen sich ergebe, dass der gefahrlose Betrieb der [als Ersatz für die auszubauenden alten neu aufzustellenden] Infrarotheizkörper in den Praxisräumen gewährleistet sei. Für den Fall der Nichterfüllung der Vermieterpflichten sollte die Verfügungsklägerin berechtigt sein, die Wärmeversorgung in den Mieträumen im Wege der Ersatzvornahme wiederherzustellen. Wegen des weiteren Inhalts des geschlossenen Vergleiches wird auf die Ablichtungen des landgerichtlichen Sitzungsprotokolls vom 14.12.2018 (Bl. 280 ff GA) Bezug genommen.

In der Folgezeit, auch in der Heizperiode 2019/2020, kam es zwischen den Parteien immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten über die dauerhafte Wärmeversorgung des Mietobjekts der Verfügungsklägerin, wobei die Verfügungsklägerin Wärmedefizite und Gesundheitsbeeinträchtigungen (Kopfschmerzen) infolge des Betriebs der Infrarotstrahler bemängelte. Um einen Komplettaustausch der Heizungsstränge vornehmen zu können, bot die Verfügungsklägerin ihr erfolglos an, den Praxisbetrieb gegen Ausgleichszahlungen vorübergehend in Ersatzräume zu verlegen. Die Verfügungsbeklagte begann in der Folgezeit mit dem Umbau der Heizungsanlage und stellte der Verfügungsklägerin im Ergebnis beidseitig geführter Verhandlungen schließlich Anfang Oktober 2020 in Aussicht, die Praxisräume über eine im Keller neu zu installierende Heiztherme und die vorhandenen alten Heizkörper mit Wärme zu versorgen, nachdem sie ihr zuvor 7 Ölradiatoren zur Verfügung gestellt hatte, deren dauerhafte Aufstellung unter Verlegung eines Starkstromkabels die Verfügungsklägerin jedoch abgelehnt hatte. Im Gegenzug sollte die Verfügungsklägerin allerdings ihr Einverständnis mit der Durchleitung neuer Installationsstränge für Wasser, Heizung und Stromversorgung durch ihre Praxisräume geben, über die die übrigen Mieteinheiten zukünftig angeschlossen werden sollten, das sie jedoch zunächst mit der Bitte um weitergehende Informationen und schließlich in der vorgegebenen Form endgültig verweigerte. Zugleich verwies die Verfügungsklägerin auf ein mit dem Geschäftsführer ... des bauausführenden Unternehmens geführtes Gespräch, wonach über ein zusätzlich installiertes, zudem eine "Stolperfalle" bildendes Starkstromkabel nebst weiter einzubauendem Verteilerkasten angeblich nur drei Heizkörper der Praxis unter Vollast elektrisch angeschlossen werden könnten, da anderenfalls der Baustrom für das Haus nicht ausreichen würde, und ließ ausführen, die Beheizung der 130 qm großen Räumlichkeiten mit Ölradiatoren sei völlig unzureichend, die zudem nur mit halber Leistung über das vo...