Brandenburgisches OLG Urteil vom 27.10.2010 - 3 U 155/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerberaummiete: Treuwidrigkeit des Einwandes einer Überschreitung der Zahlungsfrist bei einem Verzicht des Vermieters auf Schadensersatzansprüche

Normenkette

BGB § 242

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 12.10.2009; Aktenzeichen 8 O 346/08)

Tenor

Die weitergehende Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG Potsdam vom 12.10.2009 - 8 O 346/08, wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um Ansprüche nach Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses. Nach Abweisung von Klage und Widerklage verfolgt der Beklagte mit seiner Berufung lediglich die auf Auskehr seiner Kaution und auf Auskunft gerichtete Widerklage weiter.

Am 19.6.1997 mietete der Beklagte vom Rechtsvorgänger des Klägers Gewerberäume in der ... straße 54 in ... zum Betrieb eines griechischen Spezialitätenrestaurants. Der Mietvertrag (Anl. K 1, K 13 und K 15; das Vertragsoriginal hat der Kläger im Senatstermin am 2.6.2010 zur Akte gereicht) enthält eine Befristung bis zum 31.8.2012.

Am 22.12.2005 erklärte der Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses "aus wirtschaftlichen Gründen" sowie wegen "gesundheitlicher Probleme" zum 31.1.2006. Der Kläger seinerseits kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18.1.2006 aufgrund bestehender Zahlungsrückstände i.H.v. 13.218,16 EUR fristlos (Anl. K 4). Am 23.1.2006 gab der Beklagte die Gewerberäume zurück. Dabei wurde ein Protokoll errichtet, in dem es u.a. heißt:

Der Mieter verpflichtet sich, die Mietschulden i.H.v. 9.000 EUR bis zum 31.5.2006 abzuzahlen.

Ansonsten behält sich der Vermieter vor, den Mietausfall bis zur Neuvermietung geltend zu machen und Schadensersatz für nicht geleistete Schönheitsreparaturen geltend zu machen.

Noch am selben Tag zahlte der Beklagte an den Kläger 3.000 EUR und bis April 2006 weitere 5.000 EUR. Eine letzte Zahlung i.H.v. 1.000 EUR erfolgte am 16.6.2006.

Der Kläger ließ die Räumlichkeiten in den Monaten Februar und März 2006 instand setzen. Danach überließ er sie der V. GmbH & Co. KG, die aufgrund eines mit ihr geschlossenen Mietvertrages (Anl. K 12) ab 1.7.2006 zur Zahlung von Mietzins verpflichtet war. Wegen der insoweit getroffenen Staffelmietvereinbarung wird auf § 3 des Mietvertrages Bezug genommen.

Mit seiner Klage hat der Kläger vorrangig einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten i.H.v. 3.772,75 EUR geltend gemacht und den Klageantrag hilfsweise auf einen Schadensersatzanspruch wegen entgangenen Mietzinses gestützt. Der Beklagte ist den Forderungen des Klägers entgegen getreten und hat - soweit in der Berufung noch relevant - hilfsweise die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der unstreitig i.H.v. 10.225,83 EUR (20.000 DM) geleisteten Kaution geltend gemacht, der auch Gegenstand der Widerklage ist. Gegen diese wiederum hat der Kläger mit weitergehenden Schadenersatzansprüchen aufgerechnet.

Der Beklagte hat vertreten, ein Schadensersatzanspruch stehe dem Kläger nicht zu. Dieser habe zum Einen während der Instandsetzung das Objekt selbst genutzt und sei daher zur Überlassung an einen Mieter außerstande gewesen. Ferner habe er sich nicht ausreichend um einen Nachmieter bemüht. Im Übrigen könne er angesichts der im Rückgabeprotokoll getroffenen Vereinbarung und der erfolgten Zahlung i.H.v. 9.000 EUR ohnehin keinen Schadensersatzanspruch mehr geltend machen.

Das LG, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat Klage und Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten stehe dem Kläger nicht zu, weil nicht festgestellt werden könne, dass die in Rede stehenden Verbräuche während der Mietzeit entstanden seien. Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietausfalls habe dem Kläger zugestanden, er sei jedoch aufgrund der vom Beklagten erklärten Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen. Auf der anderen Seite sei die Widerklage in Höhe der ursprünglichen Klageforderung schon deshalb unbegründet, weil der Kautionsrückzahlungsanspruch aufgrund der Aufrechnung gegen die Klageforderung verbraucht sei. Im Übrigen greife die vom Kläger erklärte Aufrechnung ggü. dem Kautionsrückzahlungsanspruch durch. Der Schadenersatzanspruch des Klägers sei gerechtfertigt. Das Mietverhältnis sei wirksam befristet und der Beklagte daher zur ordentlichen oder fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen. Den Grund für die klägerseits erklärte Kündigung habe der Beklagte angesichts seines Zahlungsrückstandes zu vertreten, so das er für den entstandenen Schaden, insbesondere den Mietausfall einzustehen habe. Hieran ändere die anlässlich der Rückgabe der Mietsache im Protokoll vom 23.1.2006 getroffene Vereinbarung nichts, auch wenn man in diesem Zusammenhang eine einvernehmliche Vertragsbeendigung erkennen könne. Es könne dahinstehen, ob der Kläger mit der im Protokoll getroffenen Vereinbarung letztlich auf Schadensersatzansprüche für de...