Brandenburgisches OLG Urteil vom 29.03.2007 - 5 U 118/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Berufung bei erstinstanzlichem Urteil gegen eine am Verfahren nicht beteiligte Partei (hier: Wohnungseigentümergemeinschaft)

Leitsatz (amtlich)

1. Werden zunächst nicht alle Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner aus einem Hausverwaltervertrag im Klageweg in Anspruch genommen, kommt nach der Änderung der Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGHZ 163, 154 ff.) eine Berichtigung oder Korrektur des Rubrums dahingehend, dass Beklagte nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, nicht in Betracht.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in einem solchen Fall allein im Wege der Klageänderung oder der Klageerweiterung Partei des Rechtsstreits werden.

Normenkette

ZPO §§ 301, 319 Abs. 1, § 538 Abs. 2, § 547 Nr. 4; WEG § 27 Abs. 1 Nr. 2

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 14.06.2006; Aktenzeichen 1 O 740/03)

Tenor

Auf die Berufung der Berufungsklägerin wird das Urteil des LG Potsdam vom 14.6.2006 - Az. 1 O 740/03 - aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Berufungsverfahrens, an das LG Potsdam zurückverwiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 52.139,34 EUR.

Gründe

I. Die Parteien streiten um Vergütungsansprüche der Klägerin aus einem Vertrag über die Durchführung von Hausbetreuungsleistungen, den die Streithelferin namens der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft ... mit der Klägerin abgeschlossen hatte. Die Wirksamkeit dieses Vertrages ist im Hinblick auf die Vertretungsmacht der Streithelferin zwischen den Beteiligten streitig. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Ergänzend zu diesen Feststellungen hat die Streithelferin mit Schriftsatz vom 15.11.2004 unter Beweisantritt vorgetragen, der Vertrag über die Durchführung von Hausbetreuungsleistungen sei jedenfalls nachträglich genehmigt worden. Dies ergebe sich aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen vom 10.12.2001 und vom 25.2.2003 (GA 390 ff., GA 394 ff.).

Nachdem die Klägerin zunächst die 26 im Rubrum aufgeführten Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner verklagt hatte, hat sie nach Hinweis auf die geänderte Rechtsprechung des BGH zur Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft im Termin vom 21.4.2006 den ursprünglichen Klageantrag mit der Maßgabe gestellt, dass der Zusatz "als Gesamtschuldner" entfallen solle. Das LG hat das Rubrum dahingehend berichtigt, dass Beklagte nicht mehr die ursprünglich als Gesamtschuldner verklagten 26 Eigentümer persönlich sind, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche bestehend aus den im Rubrum aufgeführten 26 Eigentümern.

Das LG hat weiter der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der durchschnittlichen Vergütung für die erbrachten Hausbetreuungsleistungen überwiegend unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung stattgegeben und zur Begründung im Einzelnen ausgeführt: Die Klage gegen die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft sei zulässig. Diese sei rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehme. Der Vertrag vom 10.7.2001 über die Durchführung von Hausbetreuungsleistungen sei von der gesetzlichen Vertretungsmacht des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht erfasst. Diese Regelung erfasse nur Fälle, in denen die erforderliche Maßnahmen unproblematisch und zwingend seien oder in denen eine Entscheidung der Wohnungseigentümer nicht schnell genug herbeigeführt werden könne. Eine rechtsgeschäftliche Vollmachtserteilung scheide ebenfalls aus. Die Regelungen im Verwaltervertrag vom 10.4.2001 gingen über die gesetzlichen Regelungen in § 27 Abs. 1 WEG nicht hinaus. Die Voraussetzungen für eine Rechtsscheinhaftung seien ebenfalls nicht gegeben. Ein Anspruch ergebe sich aber aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., § 818 Abs. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der ersparten Aufwendungen. Die Beklagte stelle nicht in Abrede, das Hauswartleistungen, Reinigungs- und Pflegeleistungen sowie Maßnahmen der Schnee- und Eisglättebekämpfung erforderlich gewesen seien. Diese ersparten Aufwendungen bestünden in Höhe der angemessenen ortsüblichen und auf die tatsächlichen Gegebenheiten der Wohnanlage zugeschnittenen Preise, wie sie von dem Sachverständigen in seinem Gutachten ermittelt worden seien. Die Beklagte habe nicht schlüssig dargetan und nicht unter Beweis gestellt, dass Leistungen teilweise nicht oder nicht vollständig von der Klägerin erbracht worden seien. Auch ein Gegenaspruch wegen eingegangener Pflanzen i.H.v. 4.669,46 EUR, der darauf gestützt werde, dass die Klägerin nicht gewässert habe, bestehe nicht, weil die Klägerin ohne einen Vertrag zu solchen Leistungen nicht verpflichtet gewesen sei; im Übrigen fehle es an einem substantiierten Vortrag dazu, welche Pflanzen vorhanden gewesen seien und welche zu welchen Zeitpunkten eingeg...