Brandenburgisches OLG Urteil vom 19.03.2009 - 5 U 109/07

Leitsatz (amtlich)

1. Kenntnis i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB, dass Schuldnerin eines Vergütungs- oder Bereicherungsanspruchs nicht die Wohnungseigentümer selbst, sondern die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist, lag vor Änderung der Rechtsprechung des BGH zur Rechts- bzw. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beschluss vom 2.6.2005 (BGHZ 163, 154 ff.) nicht vor.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich dann nicht mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung berufen, wenn zuvor in unverjährter Zeit zunächst der Anspruch gegen die Wohnungseigentümer selbst im Klageweg geltend gemacht worden ist.

Verfahrensgang

LG Potsdam (Aktenzeichen 1 O 740/03)

Tenor

Der Klageanspruch wird dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um Vergütungsansprüche der Klägerin aus einem Vertrag über die Durchführung von Hausbetreuungsleistungen, den die Streithelferin namens der Beklagten mit der Klägerin abgeschlossen hatte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung sowie auf das Urteil des Senates vom 29.3.2007 (Az. 5 U 118/06) Bezug genommen.

Das LG hat nach Aufhebung und Zurückverweisung durch Urteil des Senates vom 29.3.2007 und nach Änderung der Klage in der Weise, dass diese sich nunmehr gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht mehr gegen im Einzelnen bezeichnete Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner richtet, der Klage erneut in Höhe eines Betrages von 52.139,34 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 17.1.2004 stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, der geltend gemachte Anspruch stehe der Klägerin nicht schon aufgrund des Vertrages über die Durchführung von Hausbetreuungsleistungen vom 10.7.2001 zu. Die Streithelferin habe bei Abschluss dieses Vertrages für die Klägerin nicht im Rahmen der ihr zustehenden Vertretungsmacht gehandelt. Eine rechtsgeschäftliche Vollmachtserteilung der Wohnungseigentümergemeinschaft habe gleichfalls nicht vorgelegen. Die Klage sei in der zugesprochenen Höhe gem. §§ 812 Abs. 1 Satz Alt. 1, 818 Abs. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der ersparten Aufwendungen begründet. Auch die Beklagte stelle nicht in Abrede, dass Hauswartleistungen, Reinigungs- und Pflegeleistungen sowie Maßnahmen der Schnee- und Eisglättebekämpfung für die Betreuung einer Wohnungseigentumsanlage erforderlich seien. Ohne die Tätigkeit der Klägerin hätte die Beklagte diese Leistungen anderweitig vergeben müssen. Aufwendungen habe die Beklagte jedoch nur insoweit erspart, als nach Prüfung der ortsüblichen Vergleichspreise sie sich ein in diesem Rahmen liegendes günstiges Angebot ausgesucht hätte. Andererseits könnten der Ermittlungen der Vergleichspreise nicht solche Angebote zugrunde gelegt werden, die nicht ortsüblich seien und ganz erheblich unter den Vergütungen der anderen Firmen lägen. Bei verständiger wirtschaftlicher Betrachtung sei die Annahme solcher Angebote regelmäßig mit nicht unerheblichen Risiken verbunden. Es sei davon auszugehen, dass die Beklagte bei der Vergabe langfristiger Verträge über Hausbetreuungsleistungen nicht unnötige wirtschaftliche Risiken eingehen wolle. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten vom 18.11.2005 die ortsüblichen und angemessenen Kosten für Hausreinigung, Gartenpflege und Bewässerung sowie Hauswarttätigkeiten nach Einholung von sieben Leistungsangeboten regional ansässiger Innungsbetriebe ermittelt und sei nach Gewichtung der verschiedenen Berechnungsvarianten auf geschätzte Gesamtkosten i.H.v. rund 30.600 EUR jährlich gekommen. Der Einwand der Beklagten, Leistungen seien teilweise nicht oder nicht vollständig erbracht worden, sei, worauf hingewiesen worden sei, unsubstantiiert und nicht unter Beweis gestellt.

Die Ansprüche der Klägerin seien auch nicht nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf der 3-Jahres-Frist seit Entstehen des Anspruches verjährt. Mit der am 30.12.2003 gegen die dort aufgeführten Wohnungseigentümer eingereichten Klage sei auch die Verjährung der Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtzeitig gehemmt worden. Zwar führe grundsätzlich nur eine gegen den richtigen Schuldner erhobene Klage zu einer Hemmung der Verjährung. Für Fälle der vorliegenden Art, in denen der Anspruchsteller noch vor der Änderung der Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Klage entsprechend der seinerzeit herrschenden Rechtsauffassung gegen die Wohnungseigentümer erhoben habe, erscheine die Erhebung der Verjährungseinrede jedoch als treuwidrig. Wie der BGH in seinem Urteil vom 7.3.2007 (NJW 2007, 2987 f.) ausgeführt habe, erfahre die Rückwirkung einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung Einschränkungen durch den Grundsatz des Vertrauensschutzes. Habe die von der Rückwirkung betroffene Partei mit der Fortgeltung der bisherigen Rechtslage rechnen dürfen ...