Brandschutztüren: Nachrüstung / 4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Es reiche nicht, dass K die Erforderlichkeit einer Nachrüstung mit Brandschutztüren bestreite. Vielmehr gelte im Rahmen der Anfechtungsklage der allgemeine Grundsatz, dass jede Partei die günstigen Haupt- und Hilfstatsachen zu beweisen habe. Den klagenden Wohnungseigentümer treffe daher grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Anfechtungsgrunds. Anders sei es nur, wenn K ernsthafte Anhaltspunkte für die behaupteten Tatsachen vorgetragen hätte. Dann könnte die sekundäre Darlegungslast bei den übrigen Wohnungseigentümern liegen.

Es sei auch nicht zu kritisieren, dass den Wohnungseigentümern nur 1 Angebot vorgelegen habe. Eine solche auf den Einzelfall beschränkte Übertragung der Entscheidungskompetenz über das "wie" der Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter sei in Ausnahmefällen durch einen Beschluss möglich, sofern der mit der gesetzlichen Regelung intendierte Schutzzweck nicht ausgehöhlt werde. Dies sei dann der Fall, wenn die Ermächtigung zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren Risiko führe und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei den Wohnungseigentümern belasse. So aber liege es im Fall. Im Übrigen sollen die Mittel der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden.

Hinweis

Im Fall geht es zum einen um die Frage, ob man ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes wesentliches Bauteil, nämlich die Kellertüren, verändern kann/darf. Die Wohnungseigentümer haben insoweit keine Wahl, wenn das öffentliche Recht die Veränderung (hier: Einbau von Brandschutztüren) vorschreibt. Denn dann ist das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert. Der entsprechende Beschluss ist nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu fassen. Ob die Veränderung ordnungsmäßig ist, kann man nicht sinnvoll prüfen. Man kann aber prüfen, ob die konkrete Ausführung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (dazu gleich). Im Fall wird allerdings nicht berichtet, dass das öffentliche Recht Brandschutztüren forderte. Man muss daher wohl davon ausgehen, dass es sich um keinen Erhaltungsbeschluss im weiteren Sinne handelte, sondern um eine bauliche Veränderung oder eine Maßnahme der Modernisierung (eine "modernisierende" Instandsetzung fällt aus, da nicht berichtet ist, dass die Türen einen baulichen Mangel aufwiesen). Das Gericht prüft insoweit nicht, ob der Beschluss die entsprechende Mehrheit erreicht hat.

Die andere Frage ist, ob die Wohnungseigentümer auf der Grundlage nur eines Angebots entscheiden dürfen, wie eine Maßnahme ausgeführt wird. Das Gericht meint insoweit, dies ginge, wenn man den Verwalter anweise, weitere Angebote einzuholen und ihn weiter anweise, das günstigste auszuwählen. Dieser Weg ist gangbar, wenn die Angebote wirklich "vergleichbar" sind. Das ist der Fall, wenn es um die gleiche Brandschutztür und nur darum geht, den billigsten Anbieter zu finden. Im Übrigen sehe ich nicht, dass es ordnungsmäßig ist, den Verwalter anzuweisen, die "beste" Brandschutztür auszuwählen. Ich würde daher jedem Verwalter raten, anders vorzugehen. Denn es ist im geltenden Recht sicherer, den Wohnungseigentümern alle 3 Angebote zu präsentieren und diese entscheiden zu lassen.

Repetitorium: Angebote

Nach stark umstrittener, aber ganz h. M. müssen den Wohnungseigentümer in der Regel bei der Entscheidung für einen Vertrag oder bei der Entscheidung, wie eine bauliche Maßnahme ausgeführt wird, grundsätzlich 3 Angebote vorliegen. Das Hauptargument für diese Ansicht ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der auch im Wohnungseigentumsrecht gilt. Die Wohnungseigentümer sollten sich danach nicht für einen Vertrag entscheiden, der ihnen wirtschaftlich nachteilig ist. Nach einer Abwägung aller Umstände kann aber auch anderes gelten. So ist es z. B. nicht zwingend, sich für die Person zu entscheiden, die sich um das Amt des Verwalters bewirbt und deren Vergütung die geringste ist.

4.1 Entscheidung

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 26.9.2019, 2-09 S 42/19