2.1 Bedeutung
Bei der gewöhnlichen Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge, für die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis einzustehen. Nimmt der Vermieter den Bürgen in Anspruch, so hat dieser dieselben Einwendungen wie der Mieter. Im Prozess muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass ihm Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen.
Hinterlegung der Bürgschaft
Der Bürge kann sich der Inanspruchnahme entziehen, indem er die Bürgschaftssumme bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt (§ 13 Hinterlegungsordnung). Der Vermieter muss dann den Mieter auf Einwilligung zur Auszahlung in Anspruch nehmen.
Auch diese Möglichkeit können Sie verhindern, wenn Sie eine selbstschuldnerische Bürgschaft mit Zahlung auf erstes Anfordern vereinbaren.
Prüfen Sie die Liquidität des Bürgen
Jede Bürgschaft ist nur so viel wert, wie der Bürge imstande ist, zu zahlen. Vereinbaren Sie daher statt einer Bürgschaft einer privaten Person lieber eine selbschuldnerische Bürgschaft einer Bank, die auf Ihr erstes Anfordern zahlen muss.
2.2 Form der Bürgschaftserklärung
Die Bürgschaft bedarf nach § 766 BGB der Schriftform. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ist dafür wichtig, schriftlich Folgendes erkennbar zu äußern:
- unmissverständlicher Wille, für eine fremde Schuld einstehen zu wollen;
- die Bezeichnung des Gläubigers, des Hauptschuldners und der verbürgten Forderung.
Durch die Übergabe eines Blanko-Formulars wird die Schriftform nicht gewahrt.
2.3 Umfang der Bürgenhaftung
2.3.1 Allgemeine Grundsätze
Grundsätzlich haftet der Bürge für alle Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis. Wird die Mietsache nach Ablauf der Mietzeit vom Mieter nicht an den Vermieter zurückgegeben, so haftet der Bürge auch für die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Ebenso haftet der Bürge für die Kosten eines Räumungsrechtsstreits und die Kosten der Zwangsvollstreckung. Eine umfassende Mietbürgschaft umfasst auch solche Verpflichtungen, die nur vom Mieter erfüllt werden können (unvertretbare und höchstpersönliche Verpflichtungen). Werden diese Verpflichtungen vom Mieter nicht erfüllt, so haftet der Bürge für die Schadensersatzansprüche.
Erweiterung der Verbindlichkeiten
Dagegen erstreckt sich die Bürgenhaftung grundsätzlich nicht auf solche Verpflichtungen, die sich aus einem nach Übernahme der Bürgschaft geschlossenen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter ergeben. Etwas anderes gilt, wenn der Bürge mit einer Erweiterung der Verbindlichkeiten rechnen musste. Bei Mieterhöhungsvereinbarungen kommt es darauf an, ob sie eine vertragliche Grundlage (z. B. Wertsicherungsklausel) haben.
Die Übernahme einer Bürgschaft ist auch dann wirksam, wenn der Bürge deren Reichweite (z. B. mangels ausreichender Sprachkenntnisse) nicht überblicken kann. Nach der Rechtsprechung ist die Übernahme einer Bürgschaft oder Mithaftung für die Verbindlichkeiten eines Dritten jedoch nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn zwischen der übernommenen Zahlungsverpflichtung und der finanziellen Leistungsfähigkeit des Bürgen ein grobes Missverhältnis besteht und weitere dem Gläubiger zurechenbare Umstände vorliegen, aufgrund derer die Mithaftung sittenwidrig erscheint.
Sittenwidrige Umstände
Solche Umstände können in der Ausnutzung der geschäftlichen Unerfahrenheit oder einer seelischen Zwangslage liegen.
Bei Mietverhältnissen werden diese Voraussetzungen in der Regel nicht gegeben sein.
2.3.2 Befristete Bürgschaft
Eine befristete Bürgschaft liegt vor, wenn sich der Bürge verpflichtet, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt (z. B. bis zum Ablauf von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses) für die Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. In diesem Fall kann der Vermieter den Bürgen grundsätzlich nur wegen solcher Forderungen in Anspruch nehmen, die bis zum Ende der Befristung fällig geworden sind. Hierzu gehört der Anspruch auf rückständige Miete.
Schönheitsreparaturen
Der Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört ebenfalls zu den gesicherten Ansprüchen, weil die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen spätestens zum Vertragsende fällig wird.
Der Bürge haftet auch für den Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Dies gilt auch dann, wenn die nach § 281 BGB erforderliche Nachfrist erst nach dem Zeitpunkt abläuft, zu dem die Befristung der Bürgschaft endet: Die Hauptverbindlichkeit wird durch den Verzug des Mieters nicht geändert.
Saldo aus Betriebskostenabrechnung
Dagegen haftet der Bürge nur dann auf Zahlung eines Saldos aus einer Betriebskostenabrechnung, wenn diese noch vor Ablauf der Befristung erteilt wird. Dies ist in der Praxis insbesondere dann nicht möglich, wenn der Mieter vor Ablauf des Abrechnungszeitraums auszieht; dies hat regelmäßig zur Folge, dass der Vermieter keine Sicherheit für die noch nicht abgerechneten Betriebskosten erlangt.