"Café" muß auch als solches genutzt werden!

Leitsatz

1. Ist die Nutzung von Teileigentum in der Teilungserklärung als Café bezeichnet, so schließt diese Bezeichnung ausschließlich den Betrieb eines Cafés mit dem Angebotsschwerpunkt Tee, Kaffee und Konditoreiwaren sowie öffnungszeiten bis höchstens 21.00 Uhr ein.

2. Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen kommt weniger einem Begriffswandel als vielmehr der Eintragungszeit maßgebliche Bedeutung zu, da ein Eintragungsvermerk nur dann hinreichend bestimmt ist und dem auf die Eintragung Vertrauenden hinreichend Schutz bietet, wenn auf den im Zeitpunkt der Eintragung maßgeblichen Sprachgebrauch sowie auf die damalige Verkehrsübung und Verkehrsauffassung abgestellt wird. (Leitsätze der Redaktion)

Sachverhalt

Der Eigentümer nutzte sein Teileigentum nicht wie in der Teilungserklärung vorgesehen als Café, sondern als Gaststätte mit dem Angebotsschwerpunkt Speisen und Getränke sowie öffnungszeiten von 11.00 Uhr morgens bis 4.00 Uhr nachts. Die Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage begehrten nunmehr gerichtlich die Unterlassung dieser weiteren zweckwidrigen Nutzung wegen der hiermit verbundenen Störungen für die übrigen Eigentümer.

Entscheidung

Die Richter sahen in der Nutzung des Teileigentums in der beschriebenen Weise ebenfalls einen Verstoß gegen die Teilungserklärung, die der Eigentümer künftig zu unterlassen hat.

In der Bezeichnung des Teileigentums in der Teilungserklärung liegt eine die Nutzung einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Tragweite einer derart getroffenen Regelung ist durch Auslegung des Grundbuchs zu ermitteln. Maßgebend ist dabei der Wortlaut der Eintragung sowie der Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt.

Wie nun im Leitsatz bereits angedeutet, kommt es in diesem Zusammenhang maßgeblich auf den Zeitpunkt der Eintragung an. Der Eigentümer hatte hier nämlich damit argumentiert, seit dem Zeitpunkt der Abfassung der Teilungserklärung im Jahre 1985 habe sich ein Begriffswandel dergestalt vollzogen, daß man heute unter einem Café auch eine Gaststätte wie die von ihm betriebene verstehen könne. Demgegenüber stehen die Richter auf dem Standpunkt, daß bei Auslegung von Grundbucheintragungen vielmehr der Eintragungszeit maßgebliche Bedeutung zukomme. Ein Eintragungsvermerk sei danach nur dann ausreichend bestimmt und biete dem auf die Eintragung vertrauenden nur dann hinreichenden Schutz, wenn auf den zum Zeitpunkt der Eintragung maßgeblichen Sprachgebrauch sowie auf die damalige Verkehrsübung und Verkehrsauffassung abgestellt werde.

Link zur Entscheidung

OLG Hamburg, Beschluss vom 29.07.1998, 2 Wx 20/98

Fazit:

Der Einwand des Wohnungseigentümers scheint von seinem Standpunkt aus vertretbar, jedoch bereits aus objektiven Gründen dürfte man ein Café auch noch heute als ein solches ansehen.

Ihm verbleiben damit aber durchaus noch sinnvolle Nutzungsmöglichkeiten, denn die Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter bedeutet nur, daß eine Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten ausgeschlossen sein soll, von der stärkere Beeinträchtigungen ausgehen, als mit der Nutzung entsprechend dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck verbunden sind.