Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftste ... / 2. Bewertung des Grundbesitzes

Rz. 47

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte können verschiedenen Vermögensarten i.S.d. BewG zugeordnet werden, also dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, dem Grundvermögen oder dem Betriebsvermögen.^[101]

Rz. 48

Zum Grundvermögen im bewertungsrechtlichen Sinne gehören private Grundstücke, sofern sie nicht dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zugeordnet werden müssen. Betriebsgrundstücke gehören grds. zur Vermögensart "Betriebsvermögen". Soweit ihre Einzelbewertung erforderlich ist – z.B. wenn es sich bei ihnen um sog. nicht betriebsnotwendiges Vermögen i.S.v. § 200 Abs. 2 BewG handelt – werden sie aber wie Grundstücke des Grundvermögens bewertet.

Rz. 49

Im Einzelnen gehören zum Grundvermögen insb. der Grund und Boden, die darauf stehenden Bauwerke und Außenanlagen, außerdem die Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentum. Von den wesentlichen Bestandteilen gehören solche nicht zum Grundvermögen, die sog. Betriebsvorrichtungen i.S.v. § 176 Abs. 2 Nr. 2 BewG sind. Der Begriff des Grundvermögens ist in § 176 BewG definiert. Zur Abgrenzung kommt insb. die Zugehörigkeit zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen oder zu den beweglichen Einzelwirtschaftsgütern in Betracht. Zum Zwecke der Abgrenzung des Grundvermögens vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen wird ergänzend auf § 159 BewG Bezug genommen.

Rz. 50

Bewertungsziel beim Grundvermögen ist entsprechend den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts^[102] durchgängig der gemeine Wert (§ 177 BewG) i.S.v. § 9 BewG, also – vereinfacht ausgedrückt – der Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB.^[103]

Rz. 51

Die Ermittlung des gemeinen Werts kann nach verschiedenen gesetzlich vorgegebenen Bewertungsmethoden erfolgen, je nachdem um welche Art von Grundstück es sich handelt. So sind unbebaute Grundstücke i.S.v. § 178 BewG nach den Vorgaben des § 179 BewG (Vergleichswertverfahren) zu bewerten. Für bebaute Grundstücke i.S.v. § 180 BewG kommen als Bewertungsmethoden nach § 182 BewG das Vergleichswertverfahren (Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser), das Ertragswertverfahren (Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke) und das Sachwertverfahren (soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt) in Betracht. Besondere Regelungen bestehen für Erbbaurechtsfälle (§§ 192 ff. BewG), Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 195 BewG), Grundstücke im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG) und Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz (§ 197 BewG).

Rz. 52

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts – im Zweifel durch entsprechendes Sachverständigengutachten – ist gem. § 198 BewG grds. zulässig. Die maßgeblichen Grundbesitzwerte werden gem. § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG i.V.m. § 157 Abs. 3 BewG auf den Bewertungsstichtag i.S.v. § 11 ErbStG gesondert festgestellt.

Rz. 53

Wegen der Einzelheiten der Wertermittlung beim Grundvermögen wird auf die Kommentierung zu §§ 176 ff. BewG verwiesen.

[101] Jülicher, in: Troll/Gebel/Jülicher/Gottschalk, ErbStG, § 12 Rn 500.

[102] Beschl. v. 7.11.2007 – 1 BvL 10/02, ZErb 2007, 65.

[103] Halaczinsky, in: Rössler/Troll, BewG, § 177 Rn 4.