Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftsteuer und Bewertungsgesetz, BewG § 179 Bewertung der unbebauten Grundstücke

Gesetzestext

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 des Baugesetzbuchs). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

Gesetzesbegründung: BR-Drucks 273/21 zu Art. 1, Nr. 1 und 3 bis 7, S. 15 ff., 75; BT-Drucks 19/28902, S. 16, 21.^[1]

Verwaltungsanweisung: R B 179.1, R B 179.2, R B 179.3 ErbStR 2019 v. 16.12.2019, BStBl I 2019, Sondernummer 1/2019.

[1] Gem. § 265 Abs. 12 BewG ist die aktuelle Fassung des BewG am 23.7.2021 in Kraft getreten; es ist die Fassung aufgrund des Gesetzes zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz) v. 16.7.2021 (BGBl I 2021, 2931).

A. Allgemeines

Rz. 1

§ 179 BewG regelt die Bewertung unbebauter inländischer Grundstücke für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke. Zur Wertermittlung wird vorrangig auf die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse der Kommunen zurückgegriffen. Es handelt sich bewertungstechnisch um ein mittelbares Vergleichswertverfahren, weil die Bodenrichtwerte aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet werden, aber nicht selbst die individuellen Bodenpreise sind. Die Bewertung nach § 179 BewG ist auch für die Bewertung bebauter Grundstücke wichtig. Denn in letzteren Fällen werden der Grund und Boden jeweils nach § 179 BewG und die Gebäude getrennt entweder nach dem Ertrag oder dem Sachwert ermittelt. Zur Bewertung ausländischer Grundstücke siehe § 31 BewG i.V.m. § 151 Abs. 4 BewG.

B. Wertermittlung des Grund und Bodens

Rz. 2

Der Wert eines unbebauten Grundstücks wird durch Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter ermittelt. Dabei ist Bodenrichtwert pro m² auf volle Cent abzurunden; der Bodenwert ist auf volle Euro abzurunden. Der Bodenrichtwert ist ein Wert pro Quadratmeter, den die Gutachterausschüsse bei den Kommunen aufgrund gesetzlicher Vorschriften, insb. des Baugesetzbuches (BauGB), in der Regel jährlich, ggf. zweijährlich ermitteln und veröffentlichen müssen. Für die Wertermittlung ist der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusgemäße Ermittlung dem Bewertungsstichtag vorausging. Es ist hierbei unerheblich, wann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert tatsächlich ermittelt und dem Finanzamt mitgeteilt hat. Vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenpreisindexreihen, die aus Kauffällen des Grundstücksmarkts abgeleitet wurden, sind als Bestandteile des Bodenrichtwerts zu berücksichtigen. Mehr und mehr werden die Bodenrichtwerte auch durch das Internet – teils gegen Entgelt – zugänglich (siehe z.B. für NRW www.boris.nrw.de).

Rz. 3

Die Bodenrichtwerte werden aus Kaufpreismitteilungen an die Gutachterausschüsse abgeleitet (vgl. § 196 BauGB). Es handelt sich um durchschnittliche Lagewerte, nicht um den möglichen oder tatsächlichen Kaufpreis/m2 des einzelnen geerbten oder geschenkten Grundstücks. Grundsätzlich sind die von den Gutachterausschüssen festgelegten Bodenrichtwerte auch für die Finanzämter und Finanzgerichte verbindlich.^[2]

[2] Vgl. BFH v. 12.7.2006 – II R 1/04, BStBl II 2006, 742.

C. Anwendung des Bodenrichtwerts im Einzelfall

Rz. 4

In der Praxis ist es von Bedeutung, ob der durchschnittliche Lagewert für die Bewertung des einzelnen Grundstücks passt; das ist dann der Fall, wenn die Merkmale, die der Ermittlung des Lagewerts zugrunde gelegt worden sind, mit dem individuellen Merkmal des Grundstücks weitgehend übereinstimmen, insb. Bebauungsart, typische Grundstücksgröße und -tiefe, Geschossfläche.

Beispiel

Die Bodenrichtwerte betreffen erschließungsbeitragsfreies Bauland. Ist das geerbte oder geschenkte Grundstück noch zu erschließen, ist der Bodenrichtwert nicht 1:1 für die Bewertung heranzuziehen.

Rz. 5

Das Gesetz schreibt vorrangig die Übernahme der Bodenrichtwerte vor. Der Bodenrichtwert von Grundstücken, die von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist grds. nach den Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten.

Rz. 6

Wird in der Bodenrichtwertkarte zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert nach folgender Formel abzuleiten:

Entsprechendes gilt, wenn die Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße vorgegeben haben, dann sind diese anzuwenden.

Rz. 7

Sind die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt worden, ist die Grundstücksfläche in Vorder- und Hinterland aufzuteilen. Für Frei- und Verkehrsflächen, die als solche ausgewiesen sind und sich in privater Hand befinden, ist vom Bodenrichtwert ein angemessener Abschlag zu machen, soweit dies nicht ber...