Rz. 242
Nach § 179 BewG werden unbebaute Grundstücke nach ihrer Fläche, multipliziert mit den von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerten nach § 196 BauGB, bewertet.
Rz. 243
Der Wert bebauter Grundstücke ist abhängig von ihrer Nutzungsart entweder nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln (§ 182 BewG).
Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen für nach Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstigen Kriterien vergleichbaren Grundstücken abgeleitet. Dieses Verfahren kommt grundsätzlich für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser zur Anwendung (§ 182 Abs. 2 BewG).
Das Ertragswertverfahren wird für "Renditeobjekte" angewandt, bei denen die nachhaltig erzielbare Miete im Vordergrund steht. Dies sollen Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke sein, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt (§ 182 Abs. 3 BewG).
Das Sachwertverfahren bleibt demgegenüber Objekten vorbehalten, bei denen regelmäßig nicht der (mögliche) Ertrag, sondern andere Kriterien im Vordergrund stehen (z.B. selbstgenutztes Einfamilienhaus mit hochwertiger Ausstattung), also Grundstücke i.S.d. § 182 Abs. 2 BewG, wenn kein Vergleichswert vorliegt, und solchen i.S.d. § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG, bei denen sich eine ortsübliche Miete nicht ermitteln lässt, sowie sonstigen bebauten Grundstücken (§ 182 Abs. 4 BewG).
Rz. 244
Vorschriften für die Bewertung von "Sonderfällen", wie z.B. von Erbbaurechten, erbbaurechtsbelasteten Grundstücken oder Gebäuden auf fremden Grund und Boden, sind in den §§ 192–197 BewG geregelt.
Rz. 245
Bei allen Bewertungsverfahren ist es dem Steuerpflichtigen unbenommen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (§ 198 BewG). Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.
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