Die einseitige Umwandlung einer einzelkaufmännischen Firma des Verwalters in eine neu gegründete GmbH bedarf hinsichtlich der Übertragung des Verwalteramts eines Mehrheitsbeschlusses; mehrheitlich abgelehnter Beschlussantrag hat Beschlussqualität

Leitsatz

1. Ohne Gestattung durch Mehrheitsbeschluss ist die einseitige Umwandlung einer einzelkaufmännischen Firma in eine neu gegründete GmbH nicht zulässig
2. Mehrheitlich abgelehnter Beschlussantrag hat Beschlussqualität (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung im Anschluss an BGH, NJW 2001, 3339)
3. Einberufungsmangel und Kausalität im Beschlussanfechtungsverfahren
4. Verwalter bleibt Zustellungsvertreter, wenn die ordnungsgemäße Information der Eigentümer sichergestellt ist

Normenkette

(§§ 23 Abs. 1, Abs. 4, 26 Abs. 1, 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG; § 17 HGB; §§ 152, 158 UmwG)

Kommentar

1. Wird Wohnungseigentum durch die Firma eines Einzelkaufmanns verwaltet, geht im Falle der Umwandlung der einzelkaufmännischen Firma in Form der Ausgliederung zum Zwecke der Neugründung einer GmbH das Verwalteramt nicht von selbst auf die GmbH über. Dazu bedarf es vielmehr der Zustimmung der Wohnungseigentümer in der Form eines Mehrheitsbeschlusses. Das Amt des Verwalters ist grundsätzlich an dessen Person gebunden (h.R.M.). Aus den §§ 675, 613 BGB folgt nämlich, dass ein Verwalter sein Amt im Zweifel nicht ohne Mitsprache der Eigentümer auf einen Dritten übertragen kann. So endet auch das Verwalteramt bei einer natürlichen Person als Verwaltung mit deren Tod und geht nicht auf die Erben über (vgl. § 1922 Abs. 1 BGB). Auch ein Geschäftsbesorgungsvertrag erlischt im Zweifel mit dem Tod des Beauftragten (§§ 675, 673 Satz 1 BGB). Für den Geschäftsbesorgungsvertrag des Verwalters einer Gemeinschaft gilt, dass er wegen des ihn prägenden persönlichen Vertrauensverhältnisses von seinem Wesen her nicht über den Tod des Verwalters hinaus fortbesteht und somit auf die Person des Verwalters hin angelegt ist; dementsprechend erlischt auch das Verwalteramt (vgl. den Grundgedanken des § 168 Abs. 1 BGB). Daran hält der Senat jedenfalls für die hiesige Fallgestaltung fest. Zwar geht mit der vollzogenen Umwandlung in Form der Ausgliederung aus dem Vermögen eines Einzelkaufmanns zum Zwecke der Neugründung einer GmbH das Vermögen des einzelkaufmännischen Unternehmens einschließlich der Verbindlichkeiten auf den übernehmenden Rechtsträger über, während die von dem Einzelkaufmann geführte Firma mit der Eintragung der Ausgliederung im Handelsregister erlischt (§§ 158, 155 i.V. m. § 20 Abs. 1 Nr. 1 und 2 Umwandlungsgesetz). Der Einzelkaufmann haftet mit der zeitlichen Begrenzung des § 157 Umwandlungsgesetz weiter (vgl. § 156 Umwandlungsgesetz), sodass die Eigentümergemeinschaft insoweit hinlänglich abgesichert ist. Diese verliert jedoch mit der vorgenommenen Umwandlung ihren Einfluss auf die Person des Verwalters; denn eine Mitwirkungsmöglichkeit bei der Auswechslung von Gesellschaftern und Geschäftsführern der juristischen Person hat die Gemeinschaft nicht. Das persönliche Vertrauensmoment, das in der Stellung einer natürlichen Person zum Verwalter zum Ausdruck kommt, geht hier verloren. Dies gilt unabhängig davon, dass der bisherige Verwalter nun alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der aus dem Unternehmen eines Einzelkaufmanns durch Ausgliederung hervorgegangenen GmbH ist. Mag man auch von einem Rechtsformwechsel in Verbindung mit einer partiellen Gesamtrechtsnachfolge sprechen (so Rapp, ZfIR 2001, 754/755), so bedingt dies nicht zwangsläufig und insbesondere dann nicht den Übergang vertraglich begründeter Vertrauenspositionen, wenn der übertragende Rechtsträger eine natürliche Person ist. Ob anders zu entscheiden ist, wenn der ausgliedernde Verwalter eine juristische Person oder eine Personengesellschaft ist, bedarf an dieser Stelle keiner Erörterung.

2. Die Ablehnung eines Antrags durch die Wohnungseigentümer samt Feststellung und Bekanntgabe des Ergebnisses der Abstimmung hat nach jüngster Rechtsprechung des BGH (v. 23.8.2001, NJW 2001, 3339) Beschlussqualität (im Sinne eines anfechtbaren Negativbeschlusses). Entgegen bisheriger Auffassung des Senats kann hier nicht mehr von einem Nichtbeschluss gesprochen werden. Vorliegend blieb jedoch auch hier die Anfechtung erfolglos, da die Ablehnung der jeweiligen Anträge ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG entsprach. Es bestand auch keine Verpflichtung der restlichen Eigentümer, den beantragten Maßnahmen zuzustimmen.

3. Bei fehlerhafter Einberufung sind die gefassten Beschlüsse nicht schon aus diesem Grund nichtig (h.M.). Der Erfolg einer Anfechtung setzt jedoch voraus, dass ein Einberufungsmangel auch ursächlich für die gefassten Beschlüsse ist. Von einer Ursächlichkeit eines Einberufungsmangels ist grundsätzlich so lange auszugehen, bis das Gegenteil zweifelsfrei festgestellt ist. Vorliegend war jedoch auszuschließen, dass die Eigentümer selbst bei Meidung des Formmangels anders entschieden hätten.

4. Bei einer Antragstellung oder Klageerhebung sind alle Eigentümer namentlich zu bezeichnen; bei einer möglichen Kurzbezeichnung ist eine Liste mit vorzulegen, aus der sich die Eigentümer im Zeitpunkt der Antragstellung ergeben. Somit müssen grundsätzlich auch sämtliche materiell- und for...