Die Entlastung des Verwalters ist grundsätzlich eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung; zur Definition der Betriebskosten; auch zu Unrecht ausbezahlte Beträge sind in der Jahresabrechnung darzustellen

Leitsatz

1. Entlastung des Verwalters ist grundsätzlich eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung
2. Zur Definition der "Betriebskosten"
3. Auch zu Unrecht ausbezahlte Beträge sind in der Jahresabrechnung darzustellen

Normenkette

(§§ 10, 16, 21 Abs. 3 WEG)

Kommentar

1. Auch wenn eine Verwaltung weder aus Gesetz noch aus Vertrag einen Anspruch auf Entlastung besitzt, ist es der Gemeinschaft grundsätzlich unbenommen, der Verwaltung über Mehrheitsbeschluss Entlastung zu erteilen. Dabei ist es unerheblich, ob die Verwaltung auch einen Anspruch auf Entlastung hat. Maßgebend ist vielmehr allein das schützenswerte Interesse der Eigentümer an der Entlastung. Ein solches Interesse kann insbesondere darin liegen, das Verhältnis zur Verwaltung nicht zu trüben, oder auch Streitigkeiten zwischen einer Eigentümerminderheit und der Verwaltung über Vorgänge aus der Vergangenheit ein für alle Mal zu beenden. Damit ist die Entlastung der Verwaltung grundsätzlich eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG.

2. Der Begriff "Betriebskosten" ist gegenüber den Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abzugrenzen (analog der Dreiteilung in den §§ 26–28 der II. Berechnungsverordnung).

3. Auch zu Unrecht ausbezahlte Beträge sind in einer Jahresabrechnung aufzuführen (h.R.M.).

Link zur Entscheidung

Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 23.01.2002, 2 W 137/01( OLG Schleswig v. 23.1.2002, 2 W 137/01, ZMR 5/2002, 382)

Anmerkung

Vgl. in diesem Zusammenhang auch die Entscheidung des OLG Düsseldorf v. 9.11.2001, 3 Wx 13/01, die in einer beschlussweisen Abrechnungsgenehmigung grundsätzlich zugleich die stillschweigende Entlastung des Verwalters sieht. Diese Düsseldorfer Entscheidung wurde in einer Anmerkung von Demharter in ZMR 5/2002 S. 361 kritisiert. Demharter ist unter Hinweis auf Köhler neuerlich der Auffassung, dass Verwalterentlastungsbeschlüsse nicht mehr gefasst werden sollten bzw. müssten, da Eigentümer selten auch die damit verbundenen Rechtsfolgewirkungen überblickten und ohnehin nicht auf mögliche Ansprüche verzichten müssten. M. E. kann und sollte jedoch in einem Verwaltervertrag ausdrücklich die Möglichkeit der Entlastungsbeschlussfassung aufgenommen werden (als berechtigte Forderung des Verwalters zur Beschlussfassung, mag dieser Beschluss positiv oder negativ ergehen, vgl. insoweit auch meinen Regelungsvorschlag im aktualisierten Vertragsmuster in Gruppe 11, Ergänzungslieferung 3/2002).