Die Feststellung der Nachteilswirkung einer baulichen Veränderung (Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks) ist grundsätzlich tatrichterlich zu entscheiden

Leitsatz

(hier: "Gebäude"-Errichtung auf dem Flachdach)

Normenkette

§ 22 WEG

Kommentar

1. Die Feststellung, ob die von einem Eigentümer vorgenommene bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert, liegt grundsätzlich auf tatrichterlichem Gebiet.

Vorliegend ging es um die Errichtung eines "Gebäudes" auf dem Flachdach eines fünfstöckigen Anwesens, sternförmig um einen Treppenhausturm errichtet (unterschiedliche Gemeinschaften), wobei Zugangsrechte über beschränkt persönliche Dienstbarkeiten des Inhalts bestellt waren, dass der betreffende Eigentümer das Dach, auf dem er "das Gebäude" errichten durfte, über zwei Treppen erreichen müsste, die auf der Terrasse eines bestimmten Sondereigentums erstellt werden sollten. Auch zur Sicherung und Erschließung des Flügelanbaus (einer separaten Gemeinschaft) mussten von den Eigentümern der Wohnanlage Dienstbarkeiten bestellt werden, u.a. hinsichtlich eines Treppenhausmitbenutzungsrechts, eines Wegerechts und eines Fernheizleitungsrechts.

2. Ein nur mehrheitlich beschlussgenehmigter Vergleich über "bauliche Verbindungen" zwischen der Wohnanlage und dem Flügelanbau sowie über Heizungsleitungsführungen zu der auf dem Dach neu geplanten Einheit (Erdgas- Rohrführung durch Räume und Gebäudeteile der Wohnanlage) wurde auf Anfechtung hin für ungültig erklärt.

Alle drei Instanzen gingen hier von nachteiligen baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums aus, die nicht mit der in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen (qualifizierten) Mehrheit von 3/4 sämtlicher Eigentümer beschlossen wurden (d.h. nur mit einfacher Mehrheit). Das LG hat anhand von Lichtbildern und Plänen nachteilige Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum nicht ausschließen können, insbesondere hinsichtlich der teils beabsichtigten, teils bereits vorgenommenen nachteiligen Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks. War der Vergleichsbeschluss bereits ungültig, musste auch hinsichtlich der Gasleitung nicht mehr auf weitere Nachteilswirkungen eingegangen werden; bereits die Hinfälligkeit des wesentlichen Teils des Vergleichsangebots-Mehrheitsbeschlusses konnte nicht dazu führen, dass die Beteiligten Interesse an einem evtl. gültigen Teilvergleich gehabt hätten ( § 139 BGB).

Weder aus der Teilungserklärung noch den bestellten Dienstbarkeiten ergab sich, dass der Mehrheitsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Diesen Verträgen ließ sich nicht entnehmen, dass die Eigentümer eine umbauende Verbindung zwischen der Wohnanlage und dem Flügelanbau (der Nachbargemeinschaft) zu dulden hätten. Wie die von der Eigentümerin der Obergeschosswohnung dem Bauwilligen eingeräumte beschränkte persönliche Dienstbarkeit zeigte, genügte es, auf der Terrasse dieses Sondereigentums zwei Treppen zu errichten, um die Verbindung mit dem auf dem Dach des Flügelanbaus errichteten Gebäudes herzustellen. Das Recht, eine Abzweigung von der vorhandenen Fernheizungsleitung zu errichten, beinhaltete auch offenkundig nicht das Recht, eine zusätzliche Gasheizung nebst Gasleitungen durch das Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage zu führen und einzubauen.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 30.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 07.10.1999, 2Z BR 82/99)

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