Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 1 Das Zwangsverwaltun ... / 6. Abrechnung mit dem Mieter

Rz. 505

Für die Abrechnung mit den Mietern gelten die allgemeinen Regeln. Ist das Sondereigentum vermietet, zahlt üblicherweise der Mieter den vereinbarten Abschlag auf die Nebenkosten. Es ist üblich, dass der Mieter etwas mehr zahlen muss, als der Eigentümer an die Hausverwaltung vorschussweise zahlt. Dies ist berechtigt, damit der Eigentümer eine Deckung für ein evtl. Defizit der Jahresrechnung hat. Außerdem kann er noch z.B. die Grundsteuer auf den Mieter "umlegen", wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.^[400]

Rz. 506

Das Hausgeld umfasst "umlagefähige" und "nicht umlagefähige" Beträge. Gute Hausverwaltungen rechnen dem Eigentümer (und damit dem Zwangsverwalter) in der Jahresrechnung getrennt nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Beträgen ab. Geschieht dies nicht, muss der Verwalter trennen.

Rz. 507

Die umlagefähigen Kosten muss er mit dem Mieter abrechnen (Differenz anfordern, Überschuss auskehren). Diese Abrechnung ist unverzüglich vorzunehmen, sobald sie möglich ist. Der Verwalter muss gegenüber der WEG-Verwaltung darauf dringen, dass diese spätestens nach sechs bis acht Monaten die entsprechenden Beschlüsse fasst. Ergibt sich nämlich gegenüber den Nebenkostenabschlägen ein Fehlbetrag und der Verwalter hat nicht innerhalb eines Jahres mit dem Mieter abgerechnet, muss der Mieter nichts mehr nachzahlen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB).^[401]

Rz. 508

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass der Zwangsverwalter diese Abrechnung auch für die Zeit vor seinem Amtsantritt vornehmen muss. Da dies allgemein gilt, erfolgt die Erklärung in § 2 (siehe § 2 Rn 636 ff.)

Rz. 509

Die nicht umlagefähigen Kosten zahlt der Verwalter aus den Erträgen (Miete, Pacht) oder aus einem Gläubiger-Vorschuss.

[400] Wegen der Abrechnung der Betriebskosten auf "Soll-Basis" und dem Ansatz der Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung siehe BGH IGZInfo 2010, 18.

[401] Mit Rücksicht darauf, dass der Zwangsverwalter Einfluss auf die WEG-Verwaltung nehmen kann, wird kaum ein Gericht deren Verzögerung als für den Zwangsverwalter "nicht zu vertreten" beurteilen. Dazu auch AG Zwickau Rpfleger 2005, 101.