Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 2 Der Zwangsverwalter / III. Schuldner ist mittelbarer Besitzer

Rz. 566

Ist der Schuldner nur mittelbarer Besitzer (das Grundstück ist verpachtet; das Gebäude vermietet), so kann auch der Verwalter sich nur den mittelbaren Besitz verschaffen. Dies genügt aber, um die Wirkungen der Zwangsverwaltung hervorzubringen. Die Besitzergreifung erfolgt in diesem Fall durch Verständigung der Mieter (§ 4 ZwVwV), verbunden mit der Aufforderung, die Miete ab sofort auf das Konto der Zwangsverwaltung zu zahlen. Dieser Aufforderung sollte eine Kopie der Bestallungsurkunde (§ 2 ZwVwV) beigefügt werden. Es ist zweckmäßig, den Mieter zur Rücksprache aufzufordern, falls er die Miete bisher nicht an den Schuldner, sondern einen Dritten bezahlt hat oder bereits Vorauszahlungen geleistet hat. Der Verwalter kann dann feststellen und mit den Mietern erörtern, ab wann er Anspruch auf die Miete hat (siehe § 1 Rn 191). Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass die nochmalige Zahlung der Miete an den Verwalter erforderlich wird, wenn jetzt noch unberechtigt an den Schuldner oder einen Dritten gezahlt wird.

Rz. 567

Der Verwalter wird also – bevor er zur Besitzergreifung schreitet – zuerst das Konto eröffnen und für die zu erwartenden Mieter den vorgenannten Brief samt Kopie der Bestallung vorbereiten und gleich mitnehmen, um die Verständigung sofort durchführen zu können.

Trifft der Verwalter (oder sein Beauftragter, denn hierbei kann sich der Verwalter vertreten lassen!) den Mieter/Pächter bei der Ergreifung des Besitzes an, eröffnet er diesem die Anordnung der Verwaltung. Die vorgenannte Belehrung samt Kopie der Bestallung soll er ihm aber trotzdem übergeben.

Rz. 568

Wie der Zwangsverwalter die in § 4 ZwVwV vorgesehene Verständigung vorzunehmen hat, ist ihm überlassen. Kann dies nicht wie oben (siehe § 2 Rn 567) erfolgen, wählt er den nach den Umständen des Einzelfalles zuverlässigsten Weg, z.B. Einwurf unter Zeugen (Hausmeister) in den Briefkasten der Mieter.^[34] Außerdem soll dann zur geeigneten Zeit versucht werden, den Mieter telefonisch zu erreichen und ihn auf die Verwaltung und den eingeworfenen Brief hinzuweisen. Schließlich wäre auch daran zu denken, den Mieter an seiner Arbeitsstelle aufzusuchen und ihm dort die Mitteilung auszuhändigen. Im äußersten Fall käme eine formelle Zustellung durch den Gerichtsvollzieher in Betracht. Ein Einschreibebrief ist weniger tauglich, da der Mieter – vom Zusteller nicht angetroffen – ihn nicht abholen muss und er dann auch nicht als zugegangen gilt.

Rz. 569

Bestehen wegen des Zugangs Bedenken oder lässt das Verhalten des Mieters erkennen, dass er sich den Anordnungen nicht fügen will, soll ein gerichtliches Zahlungsverbot (§§ 151 Abs. 3, 22 Abs. 2 S. 2 ZVG und § 4 ZwVwV) erwirkt werden, mit dessen Zustellung der Mieter spätestens als "bösgläubig" gilt.

Rz. 570

Trifft der Verwalter den Mieter nicht selbst, sondern nur Personen an, welche, ohne Mieter zu sein, nach heute üblicher Anschauung Mitgewahrsam an der Wohnung haben (Ehegatte, Lebensgefährte, gleichgeschlechtlicher Lebenspartner), kann er diese Personen mündlich von der Verwaltung verständigen und ihnen auch den Brief an den Mieter aushändigen. Aber auch dann ist Rückfrage angebracht, ob der Brief auch ausgehändigt wurde.

Rz. 571

Mit Personen, welche üblicherweise keinen selbstständigen Mitgewahrsam haben (Hauspersonal; minderjährige Kinder), soll keine mündliche Erörterung stattfinden. Der Brief kann ihnen übergeben werden, wenn sie (als Kinder) "erwachsen i.S.d. § 178 Abs. 1 S. 1 ZPO"^[35] sind. Die Angetroffenen sollen jedenfalls befragt werden, ob die Mieter (Eltern) per Telefon/Handy zu erreichen sind und wann sie voraussichtlich in der Wohnung angetroffen werden können.

Rz. 572

Wenn irgendwie möglich, soll der Verwalter mit dem Mieter persönlichen Kontakt aufnehmen, gegebenenfalls auch noch nach der schriftlichen Benachrichtigung. Dabei kann er sich den Mietvertrag zum Kopieren ausleihen, wenn er ihn bisher vom Schuldner noch nicht erlangen konnte. So erfährt er auch von Mängeln, die eventuell beseitigt werden müssen. Er soll auch fragen, ob der Mieter eine Mietkaution bezahlt hat (siehe § 2 Rn 617).

[34] Hierzu BGH Rpfleger 2011, 679.

[35] Ein 11-jähriges Kind ist dies regelmäßig noch nicht, KG Rpfleger 2007, 616.