Doch keine Übersendungspflicht aller Einzelabrechnungen an jeden Eigentümer!

Normenkette

§ 28 WoEigG

Kommentar

Das OLG Köln hat seine heftig kritisierte Entscheidung v. 29.03.1995 ( OLG Köln, Entscheidung v. 29.03.1995, 16 Wx 36/95= WM 95, 450 = ZMR 95, 324 = WE 95, 222 = DWE 95, 74) wie folgt neuerlich klargestellt bzw. korrigiert:

Enthält die Teilungserklärung keine anders lautende (- ausdrückliche oder durch Auslegung zu ermittelnde -) Regelung, so müssen sämtliche die Wohnungseigentümer betreffenden Einzelabrechnungen dann nicht an jeden Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung übersandt werden, wenn vor und während der Versammlung für jeden Eigentümer ausreichende und nicht durch zeitliche oder ähnliche Erschwernisse eingeengte Möglichkeit der Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer eingeräumt wurde.

Im vorliegenden Fall bestand während der Versammlung Möglichkeit zur Einsichtnahme in Einzelabrechnungen sämtlicher Eigentümer; auch danach konnten Unterlagen noch in den Büroräumen der Verwaltung eingesehen werden. Damit hat die Verwaltung ihrer Pflicht zur Aufstellung und Vorlage der Abrechnung Genüge geleistet. Mangels entsprechender Regelung in der Teilungserklärung war hier auch (anders als im seinerzeit vom Senat entschiedenen Fall) die Übersendung aller Einzelabrechnungen an jeden Wohnungseigentümer entbehrlich.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 24.09.1996, 16 Wx 86/96= WM 1/97, 62).

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Mit der Korrektur der früheren Entscheidung hat sich das OLG Köln zu Recht wieder der herrschenden Rechtsmeinung angeschlossen. Anderslautende Vereinbarungen ("Übersendung aller Einzelabrechnungen an jeden Eigentümer") habe ich bis heute noch in keiner Teilungserklärung gelesen; eine solche Forderung dürfte sich auch kaum durch Auslegung ermitteln lassen. Selbst die neuerliche Einschränkung ("bestehender Einsichtnahme in Einzelabrechnungen vor und während der Versammlung") kann m.E. die frühere Meinung des OLG Köln nicht rechtfertigen. Nach h.R.M. hat selbstverständlich jeder Eigentümer vor, während und nach einer Versammlung (also auch nach abrechnungsgenehmigender Beschlussfassung) das Recht, in alle Verwaltungsunterlagen und damit auch in Einzelabrechnungen der Miteigentümer Einsicht zu nehmen, wenn sein Begehren nicht als rechtsmissbräuchlich bzw. schikanös angesehen werden kann. Dass im früher vom OLG Köln entschiedenen Fall i.Ü. bereits nach Teilungserklärung Übersendung aller Einzelabrechnungen an alle Eigentümer erfolgen sollte, wurde vom Senat seinerzeit so nicht entsprechend dargestellt, die Forderung auch nicht mit dem Hinweis auf eine solche, etwaige spezielle Vereinbarung tragend begründet; eine Auslegung in diese Richtung wäre m.E. auch bereits in der früheren Entscheidung nicht angezeigt gewesen. Mit der neuerlichen, "grundsätzlichen" Entbehrlichkeitsfeststellung einer Übersendung aller Einzelabrechnungen an jeden Wohnungseigentümer dürfte damit dieser "Entscheidungs-Ausrutscher" aber erst einmal wieder "ausgebügelt" sein.

Wie nunmehr OLG Köln auch AG Kerpen v. 30.10.1996, WM 2/97, 124 - noch nicht rechtskräftig -.