Doppelvermietung: Wer darf einziehen?

Leitsatz

Bei einer Doppelvermietung sind beide Mietverträge voll wirksam. Hat der Vermieter einem Mieter die Mietsache überlassen, schuldet er dem anderen Mieter nur Schadensersatz nach § 541 BGB. Dieser Mieter kann vom Vermieter die Einräumung des Besitzes nur dann verlangen, wenn er ein besonderes schutzwürdiges Interesse daran hat, eine entsprechende Verurteilung des Vermieters zu erreichen.

Sachverhalt

Die Mieterin die von ihr gemieteten Mieträume beziehen. Diese nutzt ein anderer Mieter, mit dem der Vermieter auch einen Mietvertrag abgeschlossen hatte. Die Mieterin beruft sich darauf, daß sie ihren Mietvertrag zuerst abgeschlossen hatte.

Entscheidung

Die Mieterin kann nur Schadensersatz vom Vermieter verlangen aber nicht die Einräumung des Besitzes an den Mieträumen. Hat der Vermieter die Mietsache doppelt vermietet, sind beide Mietverträge voll wirksam. Da der Vermieter aber nur einen der Verträge erfüllen kann, haftet er der Mieterin, da er ihr die Räume nicht überlassen kann, auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§ 541 BGB). Neben diesem Schadensersatzanspruch stünde der Mieterin ein Anspruch auf Einräumung des Besitzes gegenüber dem Vermieter - der nun nicht mehr im unmittelbaren Besitz der Mietsache ist - nur dann zu, wenn sie ein besonderes schutzwürdiges Interesse daran hätte, daß der Vermieter entsprechend verurteilt wird. Ein solches Interesse kann vorliegen, wenn es dem Vermieter möglich ist, dem "leer ausgehenden" Mieter den Besitz dennoch einzuräumen, etwa weil er sich dies mit dem besitzenden Mieter vertraglich vorbehalten hat.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 26.02.1998, 12 U 227/97

Fazit:

Vermietet der Vermieter die Mieträume doppelt oder mehrfach, kann nur der Mieter den Besitz beanspruchen, dem die Räume überlassen worden sind. Der "leer ausgehende" Mieter hat grundsätzlich gegenüber dem zuerst besitzenden Mieter keine Ansprüche. Er kann nur den Vermieter auf Ersatz des Schadens in Anspruch nehmen, der durch die Nichterfüllung des Mietvertrags entstanden ist. Dieser Anspruch besteht auch dann, wenn der Vermieter unzutreffend angenommen hat, ein früher abgeschlossener Mietvertrag sei bereits beendet und er deshalb einen neuen Mietvertrag abschließt. Er besteht auch, wenn der Vermieter den Mieter während der Vertragsdauer aus der Wohnung setzt und die Wohnung anschließend einem neuen Mieter überläßt. Der Anspruch umfaßt den Ersatz von Maklerkosten, die höhere Miete für eine gleichwertige Ersatzwohnung oder Kosten für einen vorübergehenden Hotelaufenthalt.