Doppelvermietung

Zusammenfassung

Überblick

Eine Doppelvermietung liegt vor, wenn eine Sache (z. B. eine Wohnung) zweimal vermietet wird.

1 Praxis-Fälle

Praxis-Beispiel

Mündliche und schriftliche Vereinbarungen

Eine Doppelvermietung kann sich ergeben, wenn der Vermieter in der unrichtigen Annahme, nur ein schriftlicher Mietvertrag sei wirksam, mit einem Interessenten konkrete mündliche Vereinbarungen bezüglich der Vermietung der Wohnung trifft und die Wohnung anschließend an einen weiteren Interessenten mit schriftlichem Mietvertrag nochmals vermietet.

Praxis-Beispiel

Unwirksame Kündigung und Neuvermietung

Eine Doppelvermietung kann auch dadurch entstehen, dass der Vermieter die von ihm gekündigte Wohnung an einen neuen Mieter vermietet, sich die ausgesprochene Kündigung aber als rechtsunwirksam erweist und somit 2 Mietverhältnisse vorliegen.

Praxis-Beispiel

Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Mieterkündigung

Nachdem der Mieter gekündigt hat, schließt der Vermieter mit einem neuen Mieter einen Mietvertrag ab, der einen Monat nach Beendigung des alten Mietverhältnisses beginnt. Der Mieter zieht trotz seiner Kündigung zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, und der Vermieter versäumt es, binnen 2 Wochen seinen einer Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen zum Ausdruck zu bringen. Das Mietverhältnis hat sich daher, trotz der Kündigung des Mieters, nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert, sodass im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses mit dem neuen Mieter 2 wirksame Mietverträge bestehen.

Diesen Beispielsfällen ist gemeinsam, dass jeweils 2 voll wirksame Mietverträge vorliegen^[1] und jeder Mieter einen Anspruch auf Erfüllung, d. h. auf Überlassung der Wohnung hat^[2], der Vermieter aber nur einen Mietvertrag durch Raumüberlassung erfüllen kann.

Hinweis

Überlassung an bestimmten Mieter nicht vorzuschreiben

Dem Vermieter kann nicht im Wege einer einstweiligen Verfügung vorgeschrieben werden, welchem Mieter er die Wohnung überlassen muss.^[3]

Geschützt ist vielmehr derjenige Mieter, der zuerst den rechtmäßigen Besitz an der Wohnung erlangt hat.

[1] Vgl. dazu z. B. BGH, MDR 1962, 398; LG Berlin, WuM 1975, 116.

[2] AG Freiburg, WuM 1993, 117.

[3] OLG Koblenz, Urteil v. 25.10.2007, 5 U 1148/07, MDR 2008, 18; KG Berlin, Beschluss v. 25.1.2007, 8 W 7/07, WuM 2007, 207; OLG Hamm, Urteil v. 15.10.2003, 30 U 131/03, NZM 2004, 192; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 1997, 77; OLG Brandenburg, MDR 1998, 98; OLG Schleswig, Urteil v. 12.7.2000, 4 U 76/00, MDR 2000, 1428.

2 Die Mieteransprüche

Der Erfüllungsanspruch des anderen scheitert an § 275 Abs. 1 BGB, wenn feststeht, dass der Vermieter die Sache vom besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen kann. Der nicht besitzende Mieter kann Besitzeinräumung nur verlangen (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist.

Insofern hat der Vermieter als Schuldner den Erfüllungsanspruch darzulegen und zu beweisen, dass die Erfüllung rechtlich oder tatsächlich nicht (mehr) möglich ist.^[1]

In diesem Fall verliert der Vertragspartner des anderen Mietvertrags grundsätzlich seinen Erfüllungsanspruch auf Überlassung der Räume und ist auf Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter wegen Nichterfüllung des Mietvertrags beschränkt.^[2] Dieser Schadensersatzanspruch richtet sich nicht nach den Regeln der Unmöglichkeit, sondern ausschließlich nach §§ 536a Abs. 1, 536 Abs. 3 BGB^[3] und umfasst z. B.

• Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Maklerkosten,
• die höhere Miete für eine gleichwertige Ersatzwohnung oder
• Kosten für einen vorübergehenden Hotelaufenthalt.

Der Schadensersatzanspruch kann geltend gemacht werden, sobald feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann. Für die Verjährung eines solchen Schadensersatzanspruchs wegen Rechtsmangels gilt die regelmäßige 3-jährige Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs (§ 199 Abs. 1 BGB) ist mit Eintritt der Unmöglichkeit der Besitzüberlassung und eines ersten (Teil-)Schadens anzunehmen.^[4]

Hinweis

Neben Mieter ist nichtehelicher Lebenspartner schadensersatzberechtigt

Bei einer Doppelvermietung kann nicht nur der Mieter selbst Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB verlangen, sondern bei gegebener Leistungsnähe und für den Vermieter erkennbarem Einbeziehungsinteresse auch der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters.^[5]

Neben Schadensersatz (z. B. wegen Kosten der Anmietung einer weiteren Wohnung zusätzlich zu der vom Mieter vor Anmietung der doppelt vermieteten Wohnung bewohnten Mietwohnung) kann der Mieter grundsätzlich auch Aufwendungsersatz für frustrierte Aufwendungen (z. B. Rücktrittskosten für eine gekaufte Einbauküche) verlangen, sofern damit nicht ein identischer Vermögensnachteil kompensiert wird.^[6]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 25.9.2008, 8 U 44/08, NZM 2008, 889.

[2] LG Berlin, WuM 1975, 116; LG Mannheim, WuM 1974, 240; LG Berlin, ZMR 1988, 178; differenzierend: LG Köln, WuM 1990, 65.

[3] BGH, WuM 1991, 545.

[4] KG Berlin, Urteil v. ...