Duldung von Eingriffen in das Sondereigentum wegen Schallschutzmaßnahmen

Normenkette

§ 21 Abs. 1, 4 WEG, § 14 Nr. 4 WEG, § 242 BGB

Kommentar

Ein Miteigentümer hatte von einem anderen die Duldung von Schallschutzarbeiten in dessen Wohnung gefordert, nachdem dieser entgegen ursprünglicher Planung mit Nachtrags-Baugenehmigung einen Schlafraum zu einer Küche umgebaut hatte.

Im vorliegenden Fall war auch von einer Verwalterzustimmung zur gerichtlichen Verfolgung dieser Duldungsansprüche durch den einzelnen antragstellenden Eigentümer auszugehen (somit kein Verstoß gegen grundsätzlich nur der Gemeinschaft zustehende Rechte nach den § 21 Abs. 1 und § 14 Nr. 4 WEG).

Bei den beantragten Schallschutzmaßnahmen handele es sich im Übrigen um die erstmalige Herstellung des anfänglich vorgesehenen Gebäudezustandes. Vorliegend beziehe sich der Duldungsanspruch auch auf Eingriffe in das Sondereigentum des Antragsgegners, soweit dies zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum erforderlich sei (vgl. auch OLG Hamm, DWE 84, 126). Insoweit müsse ein Antragsgegner auch eine geringfügige Verkleinerung seines Sondereigentums hinnehmen (allerdings Zumutbarkeitsprüfung nach Treu und Glauben, § 242 BGB!). Beeinträchtigungen nur vorübergehender Natur im Vergleich zur erstrebten Verbesserung des Schallschutzes auf Dauer seien hinzunehmen (einem Aufopferungsanspruch vergleichbar). Da der Antragsgegner finanzielle Nachteile allerdings nicht hinnehmen müsse, kam der Senat zur Auffassung, dass der Antragsgegner die Durchführung der Schallschutzarbeiten von einer vorherigen Sicherheitsleistung abhängig machen dürfe (festsetzbar im Streitfall in einem eigenen WEG-Verfahren).

Das Gericht befasste sich dann noch mit der Frage, ob die Antragstellerseite im Falle der Nichtrealisierbarkeit ihrer gegen den Bauträger gerichteten Nachbesserungsansprüche einen Anspruch gegen die Gemeinschaft aus § 21 Abs. 4 WEG habe, dass diese auf eigene Kosten die betreffenden Arbeiten ausführe bzw. die hierfür erforderlichen Aufwendungen der Antragstellerin erstatte; dieses Verfahren sei für vorgenannte Fragen nicht präjudiziell. Ebensowenig sei schon die Frage eines etwaigen Anspruchs der Antragstellerin oder der Gemeinschaft gegen den Antragsgegner auf Ersatz eines Verzugsschadens wegen der nicht rechtzeitigen Duldung der Schallschutzarbeiten zu prüfen; abgesehen von der Frage eines adäquaten Schadens-Kausalzusammenhangs dürfte auch ein Verschulden des Antragsgegners zweifelhaft sein, wenn er vorher eine gerichtliche Klärung der gegen ihn erhobenen Duldungsansprüche herbeiführt.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 10.02.1986, 24 W 4146/85= WM 87, 93)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

Die Entscheidung besagt im Ergebnis zu Recht, dass Sondereigentümer grundsätzlich notwendige Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht dadurch verhindern können, dass sie Zutritte in ihr Sondereigentum verweigern, insbesondere dann, wenn letztlich die Ursache für solche Schadenseintritte der betreffende Eigentümer selbst gesetzt hat.

Für mögliche Beschädigungen allerdings von Anfang an eine Sicherheitsleistung zu fordern, halte ich nicht für vertretbar, zumal hierfür eine Anspruchsgrundlage nicht erkennbar ist.

Bei halbwegs eindeutiger Rechtslage zu § 14 Nr. 4 WEG (Duldung des Betretens der Wohnung) dürfte auch von einem Verschulden eines das Betreten seiner Wohnung verweigernden Eigentümers und nach Ablauf einer gesetzten Frist auch von einem etwaigen Verzugs-Schadenersatzanspruch anderer Eigentümer auszugehen sein (u.U. auch Schadenersatz aus positiver Vertragsverletzung (Schlechterfüllung) des unter Miteigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnisses). Problematisch ist sicher in diesen Fällen der Schadensnachweis und die richtige Berechnung eines Schadens.