Ehewohnung bei Trennung und Scheidung / 4.2.4 Begründung eines Mietverhältnisses

Abschluss eines Mietvertrags

Besteht kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, so können nach § 1568a Abs. 5 BGB sowohl der nutzungsberechtigte Ehegatte wie auch der Vermieter die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Dabei kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine angemessene Befristung des Mietverhältnisses beanspruchen.

Anwendungsbereich

Die Regelung betrifft insbesondere Wohnungen, die im Alleineigentum des anderen Ehegatten oder im Miteigentum beider Ehegatten stehen. ferner den Fall, dass die Ehewohnung im Eigentum der (Schwieger-)Eltern steht und den Ehegatten bislang unentgeltlich überlassen worden war.^[1]

Antrag

Das Gericht entscheidet über einen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags. Der Antrag ist dementsprechend auf Abgabe einer Willenserklärung zu richten, die nach Eintritt der Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung als abgegeben gilt.^[2]

Praxis-Beispiel

Antrag

"Der Antragsgegner wird verpflichtet, das Angebot der Antragstellerin zum Abschluss eines Mietvertrages über die Wohnung … zu folgenden Bedingungen … anzunehmen".

Das Familiengericht wird sich bei seiner Entscheidung an einem Mustermietvertrag orientieren, der dem Antrag bereits beigefügt werden sollte.

Ein Antrag auf Begründung eines Mietverhältnisses an einer beiden Beteiligten hälftig gehörenden Wohnung, die einem Teil während der Trennungszeit zur alleinigen Nutzung zugewiesen wurde, kann als Folgesache für den Fall der Scheidung gestellt werden. Ein solcher Antrag ist für die Trennungszeit unzulässig.^[3]

Höhe der Miete

Die richterliche Mietfestsetzung wird ausdrücklich an die ortsübliche Vergleichsmiete (Marktmiete) als Regelfall geknüpft. Bei hälftigem Miteigentum der Ehegatten ist die Miete grds. nach dem halben Mietwert zu bestimmen, sofern nicht nach den Umständen (z. B. abhängig von der Kostentragung bezahlte Erhaltungsmaßnahmen) eine andere Regelung angemessen erscheint.^[4]

Hinweis

Problem mit Mieterschutz

Gerade bei Miteigentum der Eheleute ist zu beachten, dass durch die Begründung eines Mietverhältnisses die Auseinandersetzung der Immobilie erheblich erschwert werden kann. Sofern der im Haus lebende Ehegatte dort lediglich aufgrund seiner ehemaligen Eigentümerstellung lebt, kann er im Rahmen einer Teilungsversteigerung bei einem Zuschlag an einen Dritten mit dem Zuschlagsbeschluss geräumt werden (§ 93 ZVG). Ist indes ein Mietvertrag vereinbart, besteht diese Möglichkeit nicht. Ein Ersteigerer muss eine Räumungsklage gegen diesen Ehegatten führen. Der andere Ehepartner sollte daher bereits im Ausgangsprozess darauf drängen, dass der Mietvertrag allenfalls bis zur Zuschlagserteilung zu befristen ist.^[5]

[1] Wellenhofer in Münchener Kommentar zum BGB, § 1568a Rn. 54.

[2] § 894 ZPO.

[3] OLG Stuttgart, Beschluss v. 12.6.2019, 16 WF 98/19, FamRZ 2019, 1928 mit kritischer Anm. Wever, FamRZ 2020, S. 417; vgl. auch Wever, FF 2019, S. 387.

[4] Wellenhofer in: Münchener Kommentar zum BGB, § 1568a Rn. 57.

[5] Kogel, NZFam 2019, S. 701, 704.