6.1 Recht zur Kündigung
Probleme in der Trennungszeit
Da das Familiengericht nach § 1361b BGB während des Getrenntlebens nur eine vorläufige Regelung treffen darf, wird hierdurch das Mietverhältnis nicht umgestaltet. Dies gilt selbst dann, wenn beide Eheleute damit einverstanden wären. Der aus einer gemeinsam angemieteten Ehewohnung ausgezogene Ehegatte kann den Mietvertrag nicht allein kündigen, denn dazu ist die Erklärung beider Mieter erforderlich. Damit kann er noch lange nach der Trennung Forderungen des Vermieters ausgesetzt sein. Wenn der Vermieter sich auf keine Änderung des Mietvertrags und dessen Fortsetzung mit dem in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten allein einlässt und dieser an einer gemeinsamen Kündigung nicht mitwirkt, stellt sich für den ausgezogenen Ehegatten die Frage, ob er einen Anspruch auf Mitwirkung an der Kündigung hat.[1] Hierbei ist zu unterscheiden: Vor Rechtskraft der Ehescheidung dürfte ein Anspruch auf Mitwirkung an der Kündigung regelmäßig nicht in Betracht kommen: Zum einen gestatten §§ 1361 b, 1568 a BGB es dem Familiengericht erst nach der Scheidung, in das Mietverhältnis einzugreifen. Zum anderen behält die Ehewohnung diese Eigenschaft bis zur Rechtskraft der Scheidung.[2] Nach Rechtskraft der Scheidung setzt sich das Mietverhältnis im Fall einer Mitteilung der Ehegatten an den Vermieter, dass die Wohnung einem von ihnen überlassen wurde, gemäß § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB mit diesem Ehegatten fort.[3]Verweigert der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte diese Erklärung, kann der ausgezogene Ehegatte ihre Abgabe verlangen.[4]
Kündigungsverbot
Zulässig ist die Anordnung eines Kündigungsverbots als Durchführungsanordnung nach § 209 FamFG. Kündigt dann der Alleinmieter die Wohnung gleichwohl, wird das Mietverhältnis zwar im Verhältnis zum Vermieter beendet. Im Verhältnis zum verbleibenden Ehegatten ist die Kündigung dagegen unwirksam. Dieser ist nach wie vor nutzungsberechtigt.
6.2 Mietkaution bei Übernahme der Ehewohnung
Schutz des Vermieters
Hat ein Ehegatte die Mietkaution für die Ehewohnung geleistet und wird nach der Scheidung das Mietverhältnis von dem anderen Ehegatten fortgeführt, kann ein Ausgleich für die Mietkaution erst dann verlangt werden, wenn das Mietverhältnis endet und der Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter fällig ist. Das Gesetz sieht keinen Ausgleichsanspruch wegen geleisteter Mietkautionen vor. Anders als bei der Verteilung von Haushaltsgegenständen nach § 1568b Abs. 3 BGB normiert § 1568a BGB hinsichtlich der Überlassung der Ehewohnung keinen Ausgleich.[1]
Vereinbarung sinnvoll
Vor der Erteilung der Zustimmung zur Wohnungsüberlassung sollte darauf geachtet werden, dass der übernehmende Ehegatte einen Ausgleich für die von dem anderen Ehegatten an den Vermieter geleistete Kaution zahlt. Dabei ist oft eine umfassende Vereinbarung zwischen den Ehegatten hinsichtlich etwaiger Mietnachzahlungen mit der Möglichkeit der Verrechnung zu empfehlen. Ist der weichende Ehegatte Alleinmieter, kann er bei Nichtzustandekommen einer Vereinbarung die Wohnung kündigen und die Freigabe der Kaution fordern. Der bleibende Ehegatte kann dann die Begründung eines neuen Mietverhältnisses zu den ortsüblichen Bedingungen verlangen und muss selbst eine Kaution leisten.
6.3 Ausgleich von Miete und Nebenkosten
Untervermietung zulässig
Nach der Trennung steht dem in der angemieteten Ehewohnung verbliebenen Ehegatten eine Überlegungszeit von etwa 3 Monaten zu, ob er in der Wohnung bleibt oder ob sie gekündigt wird. In dieser Zeit bzw. bis zur Kündigung hat sich der ausgezogene Ehegatte an der Miete zur Hälfte zu beteiligen, allerdings nur soweit die Miete die angemessene Miete für eine neue Wohnung übersteigt.[1]
Bei längerer Mietdauer, im konkreten Fall 5 Jahre, kann auch eine Bedenkzeit von 6 Monaten angemessen sein.[2]
Der in der angemieteten ehelichen Wohnung verbleibende Ehegatte kann dem anderen Ehegatten die Hälfte der Miete und der verbrauchsunabhängigen Nebenkosten einkommensmindernd entgegenhalten. Dies gilt auch dann, wenn sich die Ehegatten ohne Absprache zum Erhalt der ehelichen Wohnung trennen.[3]
Betriebskosten
Hat der nach der Trennung in der gemeinsamen Eigentumswohnung verbliebene Ehegatte die Kosten, die auf einen Mieter nicht umlegbar wären, allein getragen, steht ihm insoweit gegen den ausgezogenen Ehegatten grundsätzlich ein Ausgleichsanspruch gemäß § 426 BGB zu. Das gilt auch dann, wenn bereits ein Verfahren wegen Trennungsunterhalt läuft.[4]
Verrechnung mit Unterhalt
Soweit es sich um verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt, also um Kosten, welche die Ehegatten im Fall des Miteigentums als Gesamtschuldner treffen, soll aus Vereinfachungsgründen und zur Vermeidung gesonderter Gesamtschuldnerausgleichsansprüche, der Abzug im Rahmen der Unterhaltsberechnung gerechtfertigt sein.[5]
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