Eigenbedarfskündigung / 13 Inhalt des Kündigungsschreibens

Wichtig

Angabe sämtlicher Gründe im Kündigungsschreiben

Im Kündigungsschreiben sind sämtliche Gründe, die als berechtigtes Interesse des Vermieters für die ausgesprochene Kündigung von Wohnraum berücksichtigt werden sollen, grundsätzlich auch dann nochmals anzugeben, wenn sie dem Mieter bereits zuvor mündlich oder schriftlich mitgeteilt oder in einem Vorprozess geltend gemacht worden waren.

Die Bestimmung des § 573 Abs. 3 BGB, wonach die Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses die Darlegung der Kündigungsgründe bereits im Kündigungsschreiben erfordert, ist mit der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes vereinbar.^[1] Dieser Begründungszwang führt zwar dazu, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben bestimmte persönliche Verhältnisse offenbaren muss, jedoch ist dies durch das Interesse des Mieters gerechtfertigt, zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu bekommen und die Erfolgsaussichten eines Vorgehens gegen die Kündigung abschätzen zu können.^[2]

Wichtig

Gesetzestextauszug reicht nicht

Die bloße Wiedergabe des Gesetzestextes genügt diesen Anforderungen an die Begründungspflicht der Kündigung daher nicht.

Dem Begründungserfordernis ist jedoch im Allgemeinen bereits dann Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für welche die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend.^[3]

Daher genügt es, z. B. den Sohn des Vermieters als Bedarfsperson zu benennen und dessen Interesse an der Wohnung aufgrund höheren Raumbedarfs infolge regelmäßiger Homeoffice-Tätigkeiten darzulegen. Dagegen ist die Frage, ob der angegebene Kündigungsgrund auch tatsächlich besteht, im Rahmen der materiell-rechtlichen Prüfung der Begründetheit der Kündigung in einem Prozess durch eine Beweisaufnahme zu klären.^[4]

Somit ist nicht erforderlich, dass bereits das Kündigungsschreiben die gerichtliche Feststellung erlaubt, dass die Kündigung begründet ist. Dies hat aufgrund einer umfassenden Prüfung der Begründetheit der Räumungsklage zu erfolgen.^[5] Die Anforderungen an den Inhalt des Kündigungsschreibens dürfen daher nicht überspannt werden. Vom Vermieter dürfen keine Angaben verlangt werden, die über das anerkennenswerte Informationsinteresse des Mieters hinausgehen, weil sie für seine Entscheidung, der Kündigung zu widersprechen oder diese hinzunehmen, nicht von Bedeutung sind. Ausreichend ist, dass sich für den Mieter das Vermieterinteresse an der Kündigung aus dem Kündigungsschreiben ergibt und somit der in einem eventuellen Räumungsprozess zu prüfende Sachverhalt festgelegt ist.

Praxis-Beispiel

Vermietete Eigentumswohnung

So muss das Vorbringen des Vermieters, er erziele mit der Vermietung der Eigentumswohnung weniger, als er selbst an Miete zahlen muss, nicht bereits im Kündigungsschreiben durch betragsmäßige Angaben untermauert werden.

Praxis-Beispiel

Finanzierungsprobleme

Dies gilt auch für Ausführungen im Kündigungsschreiben, wonach der Vermieter Probleme hat, seine seinerzeit bezogene Wohnung zu finanzieren.

Die Mitteilung solcher Kerntatsachen ist ausreichend. Hierdurch wird es dem Mieter möglich zu prüfen und zu beurteilen, ob er dem Kündigungsbegehren Folge leistet oder sich dagegen zur Wehr setzen will.

Demgegenüber können Hilfstatsachen, d. h. Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrunds dienen, auf Verlangen des Mieters grundsätzlich auch noch im Prozess nachgeschoben werden.^[6]

Damit ist seinem Informationsbedürfnis genügt. Hat sich der Mieter dazu entschlossen, sich gegen die Kündigung zu verteidigen, ermöglichen solche im Kündigungsschreiben enthaltenen Informationen, durch ein gezieltes Bestreiten im Räumungsrechtsstreit darauf hinzuwirken, dass der Vermieter weitere Einzelheiten zum Kündigungsgrund vorträgt. Damit ist der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB erreicht.^[7]

Auch die Darlegung eines bestimmten Nutzungswunsches erfordert grundsätzlich keine Substanziierung durch Hilfstatsachen.

Praxis-Beispiel

Nutzungswunsch

Das Gericht kann daher nicht einfach annehmen, dass die Aussage des Vermieters, er benötige ein zweites Arbeitszimmer, substanzlos ist.

Begründet der Vermieter die Eigenbedarfskündigung mit Familienzuwachs, kann das Gericht auch nicht verlangen, dass dieser durch eine zum Zeitpunkt der Kündigung oder während eines längeren Räumungsprozesses eintretende Schwangerschaft konkretisiert wird.

Auch sachverhaltsrelevante Vorkenntnisse muss der Mieter gelten lassen und kann daher z. B. nicht die fehlende Namensnennung der miteinziehenden Lebensgefährtin des Vermieters beanstanden, wenn ihm deren Person und die Zugehörigkeit zum Vermieter bereits bekannt ist.^[8]

Eine Kündigung, die formelle Mängel aufweist, z. ...