Eigenbedarfskündigung / 15 Vorgetäuschter Eigenbedarf

Wichtig

Strafbarer Betrug bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Ein Betrug durch positives Tun kann vorliegen, wenn der Vermieter die Kündigung mit Eigenbedarf begründet, obwohl ihm bekannt ist, dass dieser nicht gegeben ist ("vorgetäuschter Eigenbedarf").

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann bereits dann gegeben sein, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung androht oder sich darauf beschränkt, Eigenbedarf anzumelden, und der Mieter daraufhin freiwillig auszieht, weil er keinen Anlass hatte, den Angaben des Vermieters zu misstrauen. Im Fall der Vortäuschung des Eigenbedarfs ist der Vermieter dem Mieter – wie auch sonst bei einer schuldhaften unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.^[1]

Dagegen besteht kein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs, wenn der Vermieter, ohne eine Eigenbedarfskündigung in Aussicht zu stellen, nur unverbindlich darauf hinweist, eine Wohnung im Haus selbst nutzen zu wollen, und der Mieter daraufhin freiwillig auszieht, weil er sowieso im Rahmen seiner Lebensplanung die Wohnung aufgeben wollte, z. B. wegen Kaufs einer eigenen Immobilie.^[2]

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit Längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson (hier: dem Neffen) den Wohnraum in der (diesem möglicherweise nicht offenbarten) Erwartung zur Miete überlässt, dass der Neffe im Fall eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegt werden kann.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14, WuM 2015, 510.

[2] LG Saarbrücken, Urteil v. 19.12.1997, 13 B S 135/97, DWW 1998, 117.

[3] BGH, Beschluss v. 10.5.2016, VIII ZR 214/15.

15.1 Anspruch des Mieters auf Schadensersatz

Der Mieter kann Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung sowie aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB und § 826 BGB verlangen.

Praxis-Beispiel

Erstattungsfähige Kosten

• Ersatz aller mit dem Umzug in Zusammenhang stehenden Kosten^[1]
• Ersatz von Makler- und Prozesskosten
• Aufwendungen des Mieters für Detektivkosten zur Überprüfung, ob der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter tatsächlich die gekündigte Wohnung bezieht und diese bewohnt, sind in einem Räumungsklageverfahren nach einer Eigenbedarfskündigung erstattungsfähig, wenn sie prozessbezogen sind, sich gemessen an den wirtschaftlichen Verhältnissen der Parteien und der Bedeutung des Streitgegenstandes in vernünftigen Grenzen halten und die Einschaltung eines Detektivs zur Klärung des mit der Kündigung geltend gemachten Eigenbedarfs aus der Sicht des vernünftigen Mieters sachgerecht ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Vernehmung des Detektivs als Zeugen den Ausgang des Verfahrens beeinflusst hat. Der Mieter muss die Detektivkosten durch Vorlage entsprechender Rechnungsbelege, in denen die erbrachten Leistungen im Einzelnen beschrieben und die hierfür jeweils berechneten Entgelte ausgewiesen werden, nachweisen. Die Vorlage einer Vereinbarung über eine Pauschalvergütung ist nicht ausreichend.^[2]
• Mehrkosten (Mietdifferenz) für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung^[3]; jedoch nur gemäß der Fälligkeit der jeweiligen Mehrbeträge^[4]; begrenzt auf einen Zeitraum von 3 Jahren^[5]
• Kosten des Maklers für die Anmietung einer Ersatzunterkunft. Dagegen stellen Maklerkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung keinen erstattungsfähigen Schaden dar, wenn der Mieter nach Auszug aus der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zieht.^[6]

Ferner kann der Mieter nach der Räumung die erneute Überlassung der Wohnung verlangen. Dieser Anspruch kann mit einer einstweiligen Verfügung auf ein Verbot, die Wohnung Dritten zu überlassen oder die Wohnung zu veräußern, vorläufig gesichert werden; allerdings nur, solange eine Vermietung an einen Dritten noch nicht erfolgt ist.^[7] Wurde die Wohnung jedoch bereits neu vermietet, kann die Überlassung der leer stehenden Wohnung an den neuen Mieter nicht durch eine einstweilige Verfügung blockiert werden, da § 938 Abs. 1 ZPO keinen Eingriff in die Rechte Dritter (hier: des neuen Mieters) gestattet.^[8]

Gleiches gilt, wenn die Wohnung verkauft wurde und der Mieter schon vor Übergang des Eigentums auf den Erwerber ausgezogen war, da dem Vermieter in diesem Fall die Erbringung der Leistung infolge der Veräußerung der Wohnung unmöglich geworden ist. Die Schutzvorschrift des § 566 BGB ist in diesem Fall nicht anwendbar.^[9]

Der durch einen Wohnungswechsel entstandene Schaden eines Mieters kann auch dann als durch eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung des Vermieters verursacht angesehen werden, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der (nicht formgerecht begründeten) Kündigung erkannt, aufgrund mündlich dargelegter schlüssiger Eigenbedarfsgründe das Mietverhältnis dann aber einvernehmlich, z. B. durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags mit dem Vermieter beendet hat.^[10]

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters setzt auch ein Verschulden und somit zumindest Fahrlässigkeit des Vermieters ...