Eigenbedarfskündigung / 3.2 Verwendung für sich selbst

Rudolf Stürzer

Achtung

Sorgfältige Bedarfsprüfung bei vorausgegangenen Streitigkeiten

Die Bedarfsgründe sind besonders sorgfältig zu prüfen, wenn der Kündigung wegen Eigenbedarfs Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten, z. B. über eine Mieterhöhung vorausgegangen sind.^{^[1]}

[1] LG Köln, Beschluss v. 24.3.2010, 6 S 345/09, WuM 2012, 329.

3.2.1 Erwerb einer vermieteten Wohnung

Hinweis

Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung

Für den Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung, der noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur Selbstnutzung erworben hat, ist bereits der Wunsch, "Herr der eigenen vier Wände" zu sein, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt.^{^[1]} Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter zunächst aus der von ihm bewohnten Eigentumswohnung aus persönlichen Gründen auszieht und sie vermietet, einige Zeit später (hier: 3 ½ Jahre) aber den Entschluss fasst, wieder dorthin zurückkehren zu wollen.^{^[2]}

Eine andere Beurteilung würde den Erwerber in die Rolle des reinen Kapitalanlegers drängen und ihm in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise eine nicht gewünschte Lebensgestaltung aufzwingen. Weiter ist nicht erforderlich, dass der Vermieter bislang unzureichend oder zu teuer untergebracht ist.^{^[3]} Deshalb ist der Vermieter, der sich eine Wohnung gekauft hat, um dort seinen Altersruhesitz zu haben, mit der Kündigung des Mietverhältnisses über diese Wohnung nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil seine eigenen Wohnräume nicht größer sind als die Wohnung, die er bei Erklärung der Kündigung nutzt.^{^[4]}

[1] BVerfG, Beschluss v. 11.11.1993, 1 BvR 696/93, WuM 1993, 729.

[2] LG München I, Urteil v. 7.1.2015, 14 S 2367/14, NZM 2015, 932.

[3] BVerfG, a. a. O..

[4] Vgl. LG Kiel, Urteil v. 31.1.1991, 1 S 267/89, WuM 1991, 490, für den Fall, dass ein Altbauer seine Altenteilswohnung nutzen will.

3.2.2 Altersruhesitz

Der Vermieter kann selbst bestimmen, wie er seine Lebensführung im Alter organisieren will. Er muss sich daher nicht auf eine andere Art der Betreuung verweisen lassen, auch wenn diese finanziell und örtlich möglich wäre.^{^[1]}

Praxis-Beispiel

Wohnung als Altersruhesitz

Dementsprechend kann ein 65 Jahre alter Vermieter, der seinen Lebensmittelpunkt nach Beendigung seiner beruflichen Laufbahn künftig in seine Heimatstadt verlegen will, auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er in seinem gegenwärtigen Wohnort in einem eigenen Haus lebt.^{^[2]}

Einer eingehenden Begründung der Kündigung bedarf es, wenn der in einem eigenen Einfamilienhaus wohnende Vermieter eine wesentlich kleinere Etagenwohnung als Altersruhesitz nutzen will. Insofern ist auch darzulegen, ob die gekündigte Wohnung lediglich als Zweitwohnung genutzt werden soll.^{^[3]}

So ist ein berechtigtes Interesse gegeben, wenn der Vermieter eine im Erdgeschoss liegende Wohnung kündigen will, weil er aufgrund seines Gesundheitszustands seine im oberen Geschoss liegende Wohnung nur noch mit Mühe erreichen kann.^{^[4]}

Ein berechtigtes Interesse für einen Eigenbedarf bei einer Erdgeschosswohnung liegt z. B. vor, wenn der Vermieter oder ein Angehöriger, für den Eigenbedarf geltend gemacht wird, schwer erkrankt ist und die herausverlangte Wohnung barrierefrei hergerichtet werden soll.^{^[5]}

Hinweis

Wohnraum für Pflegepersonen benötigt

Fall 1: Pflegeperson für Vermieter
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters ist gegeben, wenn er eine bisher nicht in seinem Haushalt lebende Hausgehilfin oder Pflegerin mit eigenem Wohnraum versorgen will. Voraussetzung ist lediglich, dass für die Beschäftigung einer solchen Person ein Bedürfnis vorliegt und ihre Unterbringung im Haus oder in der Nähe der Vermieterwohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen geboten ist.^{^[6]}
Fall 2: Pflegeperson für Angehörigen
Gleiches gilt, wenn der Wohnraum für die künftige Pflegeperson eines Angehörigen des Vermieters benötigt wird, auch wenn die Pflegeperson bislang nicht zum Hausstand des Angehörigen gehört hat.^{^[7]}
Fall 3: Pflegeperson für Eltern
Dementsprechend hat der Vermieter auch ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn er für eine Pflegeperson seiner auch in dem Gebäude wohnenden Eltern den vermieteten Wohnraum benötigt. Insofern ist zu beachten, dass ein Kind gegenüber seinen Eltern gem. § 1601 BGB ggf. unterhaltspflichtig ist. Daher ist es nicht entscheidend, ob der Vermieter das Personal zu seiner eigenen Pflege oder zur Pflege seiner Eltern benötigt. In beiden Fällen ist ein erhebliches Eigeninteresse des Vermieters am Einzug des Pflegepersonals zu bejahen.^{^[8]}

[1] AG Karlsruhe, Urteil v. 26.2.2010, 4 C 381/09, DWW 2010, 224.

[2] AG Andernach, Urteil v. 23.8.2007, 6 C 387/07, DWW 2008, 63.

[3] LG München I, Urteil v. 25.7.2001, 14 S 2887/01, NZM 2002, 340.

[4] LG Karlsruhe, a. a. O.

[5] LG Hamburg, Urteil v. 14.2.2013, 307 S 456/11, ZMR 2013, 635.

[6] LG Potsdam, Urteil v. 3.11.2005, 11 S 146/05, WuM 2006, 44; LG Karlsruhe, Urteil v. 25.8.1994, 5 S 185/94, DWW 1995, 144.

[7] LG Potsdam, a. a. O.

[8] LG Koblenz, Beschluss v. 24.8.2007, 6 T 102/07, WuM 2007, 637.