Eigenbedarfskündigung: Umgehung? / 5 Hinweis

1. Erwirbt man ein vermietetes Wohnungseigentum, hat der Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Juristische Personen haben danach kein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Räumlichkeiten können von ihnen schon nicht als "Wohnung" genutzt werden (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, NJW 2017 S. 547 Rn. 17). Es genügt auch nicht, wenn ein Gesellschafter, ein gesetzlicher Vertreter oder ein Angestellter der juristischen Person die Räume nutzen will. Denn diese Personen sind weder der Vermieter noch Angehörige des Vermieters.
2. Anders ist es bei der GbR (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, NJW 2017 S. 547 Rn. 16). Bei dieser kann § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB entsprechend angewendet werden (dies überzeugt allerdings nicht). Ist der Vermieter eine Vermietergemeinschaft gilt auch etwas anderes. Denn bei mehreren Vermietern genügt es, wenn die Räume von einem der Vermieter genutzt werden sollen. Aus diesem Grund hatte K1 der K2 einen Teil ihres Miteigentumsanteils schenkweise übertragen. Diese wurde damit Miteigentümerin und Mitvermieterin und konnte sich daher auf Eigenbedarf berufen. AG, LG und BGH meinen, dass K1 und K2 mit diesem Trick nicht durchkommen dürfen. Dem ist zuzustimmen.

Schutz des Mieters: Die 4-Wege-Strategie des Bundes

Um den Mieter vor den Folgen einer Begründung von Wohnungseigentum oder vor einer Begründung von Wohnungseigentum zu schützen, hat der Bundesgesetzgeber mehrere Wege umgesetzt. 2 finden sich im BGB und 2 im BauGB. Überblick:

• § 577 BGB. Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt aber nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.
• § 577a BGB. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen. Dies gilt auch dann, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden oder zugunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Die Gegenausnahme ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Die Frist beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete von der Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt worden sind.
• § 172 BauGB. Die Landesregierungen sind nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ermächtigt, für Grundstücke in Gebieten einer Erhaltungssatzung mit einer Geltungsdauer von höchstens 5 Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf.
• § 250 BauGB. Sofern Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vorliegen und diese Gebiete von der Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt worden sind, bedarf die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung. Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als 5 Wohnungen befinden. Die Landesregierungen sind ermächtigt, eine abweichende Anzahl an Wohnungen zu bestimmen; diese Anzahl kann zwischen 3 und 15 liegen.

Die Länder und Gemeinden arbeiten hingegen mit Zweckentfremdungsgesetzen oder -verordnungen (dazu etwa Fraatz-Rosenfeld, Fraatz-Rosenfeld, AnwZert MietR 6/2018; Brückner in SWK-WEG, 1 Aufl., Zweckentfremdung und VerwalterPraxis Pro Online, HI14433227). Dieses Instrument dient aber nur dazu, Mietwohnungen als solche zu erhalten, nicht aber der Begründung von Wohnungseigentum entgegenzutreten. Wohnungseigentumsrechtlich fragt sich allerdings, ob dann, wenn ein Wohnungseigentümer eine Wohnung entgegen den Bestimmungen eines Zweckentfremdungsgesetzes oder einer Zweckentfremdungsverordnung nutzt, den anderen Wohnungseigentümern einen vermeidbaren Nachteil zufügt. Etwa Emmerich in Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl., § 14 Rn. 14 verneint die Frage und meint, ein Wohnungseigentümer müsse die Behörden einschalten. Auch das LG München I, Urteil v. 8.2.2017, 1 S 5582/16 WEG, ZMR 2017 S. 325 verneint einen Nachteil. Anderer Ansicht ist das AG Bonn, Urteil v. 30.11.2016, 27 C 13/16 (ich sehe das auch so). ...