Eigentümerversammlung und prozessgerichtliche Zuständigkeit bei Gründung einer BGB-Gesellschaft von Hotel-Appartement-Eigentümern

Leitsatz

• Eigentümerversammlung nur der Hotel-Appartement-Eigentümer (ohne Gewerberaum-Teileigentümer) im Falle entsprechend einschränkender Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung

  Prozessgerichtliche Zuständigkeit bei Gründung einer BGB-Gesellschaft der Appartement-Eigentümer zum Zwecke der Verpachtung

Normenkette

§ 21 WEG, § 23 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, § 705ff. BGB, § 17a Abs. 2, 3 GVG

Kommentar

1. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer aus Appartements und gewerblichen Räumen bestehenden Hotelanlage, dass die Appartement-Eigentümer verpflichtet sind, ihr Sondereigentum dem jeweiligen Betreiber des Hotels zur Nutzung zu überlassen, und dass sie mit Stimmenmehrheit über die Person des Dritten (Betreibers) sowie die Art und Weise der Nutzungsüberlassung entscheiden, kann ein solcher Beschluss in einer Versammlung allein der Appartement-Eigentümer gefasst werden. In diesem Fall beschränkt die Gemeinschaftsordnung in Angelegenheiten, die die Nutzung der Appartements betreffen, das Stimmrecht in zulässiger Weise auf die Appartement-Eigentümer (vgl. auch BayObLGZ 83, 320, 323; WE 89, 211); soweit die Interessen der übrigen Teileigentümer in keiner Weise berührt werden, entfällt damit auch das Erfordernis, sie unter Angabe des Gegenstandes der Beschlussfassung zu einer beabsichtigten Eigentümerversammlung einzuladen (h.M.). Bei unberechtigtem Ausschluss von der Beschlussfassung hätten Teileigentümer Beschlussanfechtungsrechte; die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte steht hier außer Frage.

2. Wird allerdings von Appartement-Eigentümern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft nach den §§ 705ff. BGB) zum Zwecke der Verpachtung der Appartements gegründet und werden nach Unterzeichnung eines Gesellschaftervertrages weitere Regelungen beschlossen, ist das Prozessgericht zuständig. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nicht durch Eigentümer-Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vertrag gegründet werden. Nicht anwesende bzw. nicht vertretene Appartement-Eigentümer konnten ebenso wenig wie diejenigen, die nicht zugestimmt haben, durch Mehrheitsbeschluss in eine BGB-Gesellschaft "gezwungen" werden. Sofern ein solcher Eigentümerbeschluss nicht schon wegen Unzuständigkeiten der Eigentümerversammlung nichtig ist, wird er jedenfalls keinen Bestand haben können. Somit ging vorliegend die Eigentümerversammlung in eine Gesellschafterversammlung (gemäß Vertragsabsprache) über, die dann auch Folgebeschlüsse fasste (§ 709 Abs. 2 BGB). Diesen Beschlüssen lag eine schuldrechtliche Sonderbeziehung zugrunde. Für die Überprüfung ist allein das Prozessgericht zuständig, so dass die Sache entsprechend § 17a Abs. 3, Abs. 2, Sätze 1 und 2 GVG i.V.m. § 71 Abs. 1 GVG insoweit an das LG als Prozessgericht verwiesen werden musste.

3. Gerichtskostenquotelung, jedoch keine außergerichtliche Kostenerstattung im Hinblick auf die schwierige Rechtslage bei Geschäftswertansatz von DM 30.000 (für das Verfahren über die Zulässigkeit des Rechtsweges ist als Geschäftswert ein Bruchteil von 1/3 bis 1/5  des Hauptsachewertes zugrunde zu legen, vgl. auch BayObLGZ 1998, 111, 116).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 19.02.1999, 2Z BR 180/98= BayObLGZ 1999 Nr. 11)

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