Eigentümerversammlung (WEMoG) / 5.3.4.2 Einzelfälle

5.3.4.2.1 Verwalterbestellung/Verwalterabberufung

Ein Wohnungseigentümer ist auch dann nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn es um seine Bestellung zum Verwalter oder seine Abberufung vom Verwalteramt geht.^[1] Gleiches gilt auch für den Fall der Beschlussfassung über den Abschluss oder die Kündigung des Verwaltervertrags.^[2] Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkbar ist und der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet, wäre der Wohnungseigentümer lediglich dann vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund zum Gegenstand hätte, dieser also mit der Abberufung enden soll.^[3]

Erhöhung des Verwalterhonorars

Ein Wohnungseigentümer, der selbst Verwalter ist, unterliegt dem Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 4 WEG und darf am Abstimmungsvorgang nicht teilnehmen, wenn sein Verwalterhonorar erhöht werden soll.^[4]

[1] BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02, ZMR 2002, 930.

[2] BGH, a. a. O.

[3] BGH, a. a. O.

[4] AG Kassel, Urteil v. 24.10.2019, 800 C 2006/19, IMR 2020, 158.

5.3.4.2.2 Entlastung

Zwar ist der Verwalter, der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist, bei der Beschlussfassung über die Festsetzung der sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Vorschussanpassungsbeträge stimmberechtigt, einem Stimmverbot unterliegt er allerdings, wenn es um seine Entlastung geht.

Verwalter, der nicht gleichzeitig Wohnungseigentümer ist

Ist der Verwalter nicht Wohnungseigentümer – wie in aller Regel –, so kann er Vollmachten als Vertreter abwesender Wohnungseigentümer nicht ausüben, wenn seine Entlastung zur Abstimmung steht.^[1] Wohl aber kann er einem anwesenden Wohnungseigentümer Untervollmacht erteilen, wenn dies im Interesse des Vertretenen liegt und der Verwalter dem unterbevollmächtigten Wohnungseigentümer keine Weisungen im Hinblick auf die Abstimmung erteilt.

[1] AG Weimar, Urteil v. 1.3.2013, 5 C 839/11, ZMR 2013, 582.

5.3.4.2.3 Ermächtigung zur Prozessführung

Der Wohnungseigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er von der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss ermächtigt wird, in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig zu werden. Dann nämlich wird er aufgrund eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags tätig, womit der Beschluss die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit einem Wohnungseigentümer betrifft.

5.3.4.2.4 Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits

Der Wohnungseigentümer ist von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn ist.^[1] Hiervon umfasst sind alle streitigen Zivilverfahren. Darüber hinaus gerichtliche Mahnverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren und Verfahren betreffend den einstweiligen Rechtsschutz sowie schließlich die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG.

Praxis-Beispiel

Beseitigung einer baulichen Veränderung

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Beseitigung einer baulichen Veränderung im Klageweg geltend zu machen. Der betreffende Wohnungseigentümer, von dem die Beseitigung verlangt wird, ist vom Stimmrecht ausgeschlossen.

Stimmrechtsvollmachten

Der Verwalter verstößt gegen die Bestimmung des § 25 Abs. 4 WEG, wenn er von ihm übertragenen Stimmrechtsvollmachten von Wohnungseigentümern Gebrauch macht, gegen die die Einleitung eines Gerichtsverfahrens beschlossen werden soll.^[2]

[1] § 25 Abs. 4, Alt. 2 WEG.

[2] AG Oranienburg, Urteil v. 20.2.2018, 21 C 307/17, ZMR 2018, 462.

5.3.4.2.5 Entziehung des Wohnungseigentums

Ist der Wohnungseigentümer bereits rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden, ist der betroffene Eigentümer generell von künftigen Beschlussfassungen ausgeschlossen und verliert sein Stimmrecht.