Eigentümerversammlung

Leitsatz

• Entlastung (als Billigung der Abrechnung)

  Ungültige Abrechnungsgenehmigungsfiktion

  Anwaltsauftrag durch den Verwalter; Antragswunsch eines Eigentümers

  Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes

Normenkette

§ 5 Abs. 4 WEG, § 8 Abs. 2 WEG, § 10 Abs. 1 S. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 26 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG, § 29 WEG, § 43 Abs. 1 WEG, § 47 WEG, § 242 BGB

Kommentar

1.Ein Entlastungsbeschluss (ohne ausdrückliche Billigung der Jahresabrechnung, jedoch bei Tagesordnungsbeschrieb "Abrechnung für das Wirtschaftsjahr . . ., Entlastung von Verwalter und Verwaltungsbeirat") enthält i. d. R. zugleich die stillschweigende Billigung der Jahresabrechnung; ein Ausnahmefall, in dem die Entlastung nicht auch die Genehmigung der Jahresabrechnung einschließt, ist vorliegend nicht gegeben.

2. In der Gemeinschaftsordnung war überdies vereinbart: "Wenn nicht innerhalb von 14 Tagen nach der Absendung der Abrechnung ein schriftlicher begründeter Widerspruch von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile eingelegt ist, gilt die Abrechnung als anerkannt."

Diese Passage der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung unterliegt der Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben ( § 242 BGB) und ist unwirksam, da sie die Rechte des einzelnen Eigentümers (auf Mitwirkung bei der Verwaltung und auf gerichtliche Kontrolle der Verwaltertätigkeit) in unzulässiger Weise aushöhlt und insoweit auch nicht mit dem Minderheitenschutz der Eigentümer vereinbar ist (trotz der grundsätzlich anerkannten Abdingbarkeit des § 28 Abs. 5 WEG). Eine solche Vereinbarung geht in seiner Entrechtung der Eigentümer weit über andere, bisher für zulässig gehaltene Genehmigungsfiktionen hinaus.

3. Ist ein Verwalter in der Gemeinschaftsordnung ermächtigt (bevollmächtigt i. S. des § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), die Wohnungseigentümer in gerichtlichen Verfahren zu vertreten (also auch die Antragsgegnerseite in einem Beschlussanfechtungsstreit zwischen einem einzelnen Eigentümer und den übrigen Eigentümern), so kann er auch durch generellen Eigentümerbeschluss für die Zukunft bevollmächtigt werden, einen Rechtsanwalt zu beauftragen (zu ergänzen: . . . für die in Antragsgegnerschaft stehenden Eigentümer).

Das Recht des einzelnen Eigentümers, in einem solchen Verfahren selbst aufzutreten und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen, wird durch ein solches Verwalterhandeln nicht eingeschränkt, ohne hier auf die Rechtsfolgen eingehen zu müssen, die eintreten, wenn ein Eigentümer von diesem Recht Gebrauch macht.

Es ist h.R.M., dass die dem Verwalter in den §§ 27 u. 28 WEG eingeräumten Befugnisse durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer erweitert werden können; dies ist im vorliegenden Fall in der Gemeinschaftsordnung geschehen, wenn dort geregelt ist, dass der Verwalter über § 27 WEG hinaus berechtigt ist, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten. Damit gilt dieses vereinbarte Vertretungsrecht auch in Verfahren, die ein Eigentümer gegen die übrigen anstrengt (soweit kein Fall eines Verwalterinteressenkonflikts vorliegt).

Hat ein Verwalter eine solche Vertretungsmacht, ist er sogar berechtigt, auch ohne besonderen Eigentümerbeschluss einen Anwalt mit der Vertretung der restlichen Eigentümer zu beauftragen (h. R. M.); damit ist auch gegen den vorliegenden Beschluss nichts einzuwenden, der zweckmäßig sei und die Vertretung der Eigentümer vor Gericht im Regelfall erleichtere.

4.Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf der Einnahmen- und der Ausgabenseite auch auf selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden.

5.Der Verwalter kann durch gerichtliche Entscheidung verpflichtet werden, einen bestimmten Gegenstand/Antragswunsch auf die Tagesordnung einer Versammlung zu setzen, wenn er dem sachlich berechtigten Verlangen eines Wohnungseigentümers nicht nachkommt (hier: Beschlussfassung über die Kostentragung des Kaltwassers für die Außenanlagen entsprechend den Anteilen).

Grundsätzlich hat zwar ein einzelner Eigentümer nicht das Recht und die Möglichkeit, einen Tagesordnungspunkt unmittelbar am Verwalter vorbei auf die Tagesordnung zu bringen (h. R. M.). Er kann jedoch gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Gericht anrufen, wenn es der Verwalter pflichtwidrigunterlässt, dem Verlangen auf Behandlung eines Gegenstands in der Versammlung nachzukommen. Im vorliegenden Fall hätten sachliche Gründe dafür vorgelegen, dieses Thema in der Versammlung zu erörtern und zum Gegenstand einer Abstimmung zu machen.

6. Zur Anfechtbarkeit eines Eigentümerbeschlusses auf Verwaltungsbeiratsentlastung

7.Zur Behandlung der Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungskosten im Verhältnis zur Jahresabrechnung (Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung)

8.Über die einem Beteiligten im WE-Verfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten ist ausschließlich durch das Gericht nach § 47 Satz 2 WEG zu entscheiden; außerhalb dieser Kostenentscheidung kann ein materiell-rechtlicher Erstattungsanspruch (Aufwandsentschädigung) nich...