Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1.3 Einzelheiten (in alphabetischer Folge)

1.3.1 Aufwendungsersatzansprüche

Aufwendungsersatzansprüche des Mieters nach § 536a BGB werden mit der Aufwendung fällig; sind die Aufwendungen vor dem Eigentümerwechsel vorgenommen worden, so gehen sie nicht auf den Erwerber über.

1.3.2 Bereicherungsansprüche

Bereicherungsansprüche wegen überzahlter Miete muss der Mieter demjenigen Vermieter gegenüber geltend machen, der die ungerechtfertigte Leistung empfangen hat. War die Vereinbarung über die Miete teilunwirksam, so tritt der Erwerber lediglich in den wirksamen Teil ein; dies gilt auch dann, wenn der Erwerber – etwa wegen höherer Aufwendungen – eine höhere Miete verlangen könnte.

1.3.3 Betriebskostenabrechnung

Nach der Rechtsprechung des BGH^[1] gelten folgende Grundsätze:

1. Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen. Auf die Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs kommt es nicht an.
2. Der Veräußerer ist gegenüber dem Mieter nicht berechtigt, eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung zu erstellen.

3. Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossen, so ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet. Im Verhältnis zum Mieter stehen die Nachzahlungsansprüche dem Erwerber zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Erwerber einstehen. Der Erwerber hat einen Anspruch gegenüber dem Veräußerer auf Mitwirkung an der Erstellung der Abrechnung. Zur Erfüllung dieser Mitwirkungspflicht muss der Veräußerer eine Abrechnung betreffend seiner Eigentumszeit erstellen und diese dem Erwerber zuleiten. Der Erwerber muss diese Abrechnung sodann in die dem Mieter geschuldete Jahresabrechnung einarbeiten.

   Hinweis

   Geordnete und aufbereitete Unterlagen genügen

   Ausnahmsweise kann es aber auch genügen, wenn der Veräußerer übersichtlich geordnete und inhaltlich aufbereitete Unterlagen übergibt, sodass der Erwerber in der Lage ist, diese in die Jahresabrechnung einzuarbeiten.

[1] BGH, Urteil v. 14.9.2000, III ZR 211/99, WuM 2000 S. 609.

1.3.4 Einrichtungen des Mieters – Wegnahmerecht

Einrichtungen des Mieters kann dieser gem. §§ 539 Abs. 2, 552 BGB wegnehmen. Das Wegnahmerecht besteht zwar bereits während der Mietzeit; der Mieter wird hiervon aber regelmäßig erst bei Vertragsende Gebrauch machen. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Wegnahme auch vom Erwerber zu dulden ist.^[1] Andererseits stehen dem Erwerber aber auch die Abwendungsrechte gegen Zahlung einer angemessenen Entschädigung aus § 552 BGB zu.

Hinweis

Übernahme von Einrichtungen verbindlich

An eine Vereinbarung über die Übernahme von Einrichtungen, die der Mieter mit dem Veräußerer getroffen hat, ist auch der Erwerber gebunden.^[2]

Entschädigungsansprüche nach § 552 Abs. 1 BGB entstehen erst, wenn der Vermieter erklärt, dass er die Wegnahme abwenden will. Sind die Einrichtungen in der Zeit des Veräußerers vorgenommen worden und erklärt der Erwerber, dass die Einrichtung zurückbleiben soll, entsteht der Entschädigungsanspruch in der Person des Erwerbers.^[3]

[1] LG Berlin, Urteil v. 1.10.1985, 8 O 47/83, MM 1993 S. 215.

[2] LG Hamburg, Urteil v. 5.11.1976, 11 S 141/76, ZMR 1978 S. 86.

[3] BGH, Urteil v. 5.10.2005, XII ZR 43/02.

1.3.5 Erlaubnisse und Gestattungen

Die vom Veräußerer erteilten Erlaubnisse und Gestattungen (Untermieterlaubnis; Erlaubnis zur Tierhaltung, zur gewerblichen Mitbenutzung der Wohnung, zum Abstellen von Fahrzeugen etc.) muss der Erwerber gegen sich gelten lassen.

Vermietet der Eigentümer Wohnungen oder Geschäftsräume in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume grundsätzlich auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen, insbesondere auf die Zugangswege und das Treppenhaus. Dies folgt ohne Weiteres aus dem Mietvertrag, ohne dass es insoweit einer vertraglichen Regelung Bedarf.^[1] Deshalb kann sich der Mieter auch gegenüber dem Erwerber auf dieses Recht berufen.

Auf ein in einem gewerblichen Mietvertrag vereinbartes Mitbenutzungsrecht von Flächen eines benachbarten Grundstücks sind diese Grundsätze nicht zu übertragen.

Hinweis

Mitnutzung

Grundsätzlich gilt, dass Flächen, die der Mieter nur mitbenutzen darf, ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung nicht mitvermietet sind.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 10.11.2006, V ZR 46/06, NJW 2007 S. 146 Rn. 9.

[2] BGH, Urteil v. 4.9.2019, XII ZR 52/18.

1.3.6 Kaution bereits geleistet oder nicht?

1.3.6.1 Rechtslage bei noch nicht geleisteter Kaution

Der Anspruch auf die Kaution steht bis zum Eigentumswechsel dem Veräußerer zu. Mit dem Eigentumswechsel geht der Anspruch auf Zahlung der Kaution auf den Erwerber über. Auf eine durch nach dem Eigentumsübergang durch Zahlung bereits übergegangene Kaution kann der Veräußerer auch dann nicht mehr zugreifen, wenn er Ansprüche gegen den Mieter hat.^[1]

Erwerb in der Zwangsversteigerung und durch Mehrfachveräußerung

Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung ist § 566a Satz 1 BGB anzuwenden.

Achtung

Erwerber haftet auf alle Fälle für Kautionsrückgabe

Wer das Eigentum unter der Geltung des jetzigen Rechts erworben hat, haftet für die Rückgabe der gezahlten Kaution auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat...