Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1.3.13 Mieterhöhung

Hat der Veräußerer vor dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhungserklärung abgegeben, tritt der Erwerber in die sich hieraus ergebenden Rechte ein. Nach dem Eigentümerwechsel kann der Erwerber ein eigenes Erhöhungsrecht geltend machen; selbstverständlich muss er hierbei auch die Kappungsgrenze beachten.^[1]

Im Veräußerungsvertrag kann vereinbart werden, dass dem Erwerber die Rechte aus dem Mietverhältnis bereits vor dem Eigentumsübergang zustehen sollen. Hierzu stehen den Parteien des Veräußerungsvertrags 2 Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung:

• die Abtretung (die zur Geltendmachung der Ansprüche im Namen des Veräußerers berechtigt) und
• die Ermächtigung (wonach der Erwerber die Ansprüche im eigenen Namen geltend machen kann).

Hinweis

Wirksame Erhöhungsermächtigung

Eine in einem Veräußerungsvertrag erteilte Ermächtigung zur Mieterhöhung ist wirksam.^[2]

Der Mieter kann sich diese Berechtigung nachweisen lassen:

"Der Mieter, der aus dem Mietvertrag von einer anderen Person als seinem ursprünglichen Vermieter in Anspruch genommen wird, kann sich zunächst dessen Berechtigung nachweisen lassen, wenn er Zweifel daran hat, ob eine entsprechende Vollmacht oder Ermächtigung vorliegt oder ein Rechtsübergang nach § 566 BGB stattgefunden hat."^[3]

Unterschiedliche Fallkonstellationen beachten

Bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB ist zwischen folgenden Fällen zu unterscheiden:

1. Der Käufer eines Hauses lässt Modernisierungsarbeiten durchführen. Nach Abschluss dieser Arbeiten wird er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

   Hier ist der Erwerber nicht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt, weil er im Zeitpunkt der Modernisierung nicht Vermieter und im Zeitpunkt der Mieterhöhung nicht Bauherr war.^[4]

2. Der Käufer eines Hauses beginnt mit der Durchführung von Modernisierungsarbeiten. Vor dem Abschluss der Arbeiten wird er ins Grundbuch eingetragen.

   Nach dem Wortlaut des § 559 BGB kann der Erwerber als Vermieter eine Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend machen, weil er einen Teil der Modernisierungsarbeiten als Vermieter durchgeführt hat.

3. Der Veräußerer eines Hauses beginnt mit der Durchführung von Modernisierungsarbeiten. Der Erwerber wird vor Abschluss der Modernisierung als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

   Das KG Berlin^[5] hat hierzu zutreffend entschieden, dass der Erwerber die Miete nach § 559 BGB erhöhen kann.

4. Die Modernisierung wird vom Veräußerer durchgeführt. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten wird das modernisierte Anwesen veräußert.

   Der Erwerber kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB durchführen.^[6]

[1] AG Lüdinghausen, Urteil v. 6.4.1994, 4 C 322/93, WuM 1994 S. 279.

[2] BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13.

[3] BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13.

[4] Börstinghaus, in Schmidt-Futterer, § 559 BGB Rn. 37.

[5] RE v. 8.5.2000, 8 RE-Miet 2505/00, WuM 2000 S. 300.

[6] KG Berlin, RE v. 17.7.2000, 8 RE-Miet 4110/00, WuM 2000 S. 482.