Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 3 Sonderprobleme beim Erwerb in der Zwangsversteigerung

Mit der Erteilung des Zuschlags geht das Eigentum an einem Grundstück auf den Erwerber über.^[1] Zugleich erwirbt der Ersteher Eigentum an den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Hierzu zählen solche Gegenstände, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, sodass sie nur unter Zerstörung der Sachsubstanz entfernt werden können.^[2]

Praxis-Beispiel

Keine wesentlichen Gebäudebestandteile

Eine vom Mieter eingebrachte Einbauküche, Einbaumöbel, Sanitärgegenstände, Markisen und sonstige Einrichtungen gehören i. d. R. nicht zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes, weil der Mieter die Gegenstände bei Mietende ausbauen und in seiner neuen Wohnung weiter verwenden kann.

Der Ersteher erwirbt gem. § 55 Abs. 2 ZVG das Eigentum an fremdem Zubehör. Nach der Legaldefinition in § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB sind unter dem Begriff des Zubehörs "bewegliche Sachen (zu verstehen), die, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen". In § 97 Abs. 1 Satz 2 BGB ist geregelt, dass eine Sache nicht Zubehör ist, "wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird".

Aus dieser Regelung folgt, dass die Zubehöreigenschaft einer Einrichtung in 2 Schritten zu prüfen ist.^[3]

1. Zunächst ist zu fragen, ob die Einrichtung von der Verkehrsanschauung als Zubehör bewertet wird. Dies kann von Region zu Region verschieden sein.

   Praxis-Beispiel

   Einbauküche ist kein Zubehör

   Für Einbauküchen wird die Zubehöreigenschaft überwiegend verneint.^[4]

   Dies beruht auf der Erwägung, dass der Mieter eine von ihm eingebrachte Einbauküche üblicherweise entweder mitnimmt oder an den Nachfolger verkauft. Beweispflichtig für das Fehlen der Zubehöreigenschaft ist der Mieter.^[5]

2. Lässt sich keine entsprechende Verkehrssitte feststellen, kommt es darauf an, ob der Mieter die Küche lediglich für eine vorübergehende Zeit in die Wohnung eingebracht hat. Auch hierfür ist der Mieter beweispflichtig.^[6]

[1] § 90 ZVG.

[2] §§ 93, 94 BGB.

[3] BGH, Urteil v. 20.11.2008, IX ZR 180/07.

[4] OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986 S. 19, 20; NJW-RR 1988 S. 459, 460; OLG Frankfurt/M., ZMR 1988 S. 136; OLG Hamm, NJW-RR 1989 S. 333; OLG Zweibrücken, Rpfleger 1993 S. 169; OLG Koblenz, ZMR 1993 S. 66; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994 S. 1039; a. A. OLG Nürnberg, NJW-RR 2002 S. 1485.

[5] BGH, NJW-RR 1990 S. 586; BGH, Urteil v. 20.11.2008, IX ZR 180/07; OLG Nürnberg, a. a. O..

[6] BGH, a. a. O..