Eigentümerwechsel – Voraussetzungen / 2 Mietvertrag muss bestehen

Hinweis

Mietvertrag muss bestehen, Mietvorvertrag reicht nicht

Zwischen dem Veräußerer und dem Mieter muss ein Mietvertrag bestehen. Ein Vorvertrag genügt nicht. Auf andere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassungsverträge als Miete und Pacht ist § 566 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.^[1] Dies gilt auch für die Leihe.

Bei gemischten Verträgen ist die Vorschrift nur anwendbar, wenn der Schwerpunkt des Vertrags in den mietrechtlichen Beziehungen liegt.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16, Rn. 33.

[2] BGH, Urteil v. 17.7.2002, XII ZR 86/01: Nicht für einen Vertrag, wonach der Mieter berechtigt sein soll, auf einem Wohngrundstück eine Breitbandkabelanlage zu errichten und zu betreiben.

2.1 Problem gekündigte Mietverhältnisse

§ 566 BGB ist grundsätzlich nur dann anwendbar, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht. Wurde das Mietverhältnis vom Veräußerer gekündigt, kommt es darauf an, ob es zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits beendet war.

Beim Eigentumsübergang vor der Vertragsbeendigung tritt der Erwerber in das noch bestehende Mietverhältnis ein. Beim Eigentumsübergang nach der Vertragsbeendigung tritt der Erwerber nach h. M. in das Abwicklungsschuldverhältnis ein.^[1]

Hinweis

Entschädigungsansprüche beim Erwerber

Die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB sowie die Schadensersatzansprüche wegen Räumungsverzugs stehen auch in diesem Fall dem Erwerber zu.

[1] BGHZ 72 S. 147 = NJW 1978 S. 2148.

2.2 Vereinbarung im Mietaufhebungsvertrag

Wird das Mietverhältnis durch Vertrag mit dem Veräußerer aufgehoben, richtet sich der Beendigungszeitpunkt nach den Vereinbarungen im Mietaufhebungsvertrag. Ist dort keine Regelung getroffen, so endet das Mietverhältnis mit dem Vertragsschluss.^[1]

Findet der Eigentümerwechsel vor dem vereinbarten Vertragsende statt, tritt der Erwerber in das noch bestehende Mietverhältnis ein; beim Eigentümerwechsel nach diesem Zeitpunkt tritt der Erwerber in das Abwicklungsschuldverhältnis ein.

[1] § 271 Abs. 1 BGB.