Eigentumsübertragung erfordert nicht immer Zustimmungserklärung

Leitsatz

überträgt ein Wohnungseigentümer einen Teil seines Sondereigentums auf einen anderen, erfordert die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch nicht deswegen die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigten, weil die Abgeschlossenheit des um den hinzuerworbenen Raum vergrößerten Wohnungseigentums nur durch einen Durchbruch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Decke hergestellt werden kann.

Sachverhalt

Zum Sondereigentum eines Dachgeschoßwohnungseigentümers gehörte auch der gesamte darüberliegende Speicherraum des Dachbodens der Wohneigentumsanlage. Der Eigentümer der benachbarten Wohnung wollte nun einen Teil des Dachbodens von seinem Nachbarn erwerben und diesen durch den Einbau einer Wendeltreppe mit seinem Wohnungseigentum verbinden.

Das Grundbuchamt hat die entsprechende Eintragung im Grundbuch davon abhängig gemacht, daß eine Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer vorgelegt würde. Es war dabei der Ansicht, daß mit dem Einbau der Treppe ein unzulässiger Eingriff in das Gemeinschaftseigentum der übrigen Wohnungseigentümer verbunden sei.

Entscheidung

Diese Meinung teilten die an diesem Verfahren beteiligten Richter nicht. Die übertragung eines Teils des Sondereigentums von einem Wohnungseigentümer auf einen anderen ohne gleichzeitige Veränderung der Miteigentumsanteile ist ungeachtet der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes möglich und bedarf grundsätzlich nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer.

In diesem speziellen Fall ging es aber auch weniger um die übertragung des Sondereigentums als vielmehr um den geplanten Deckendurchbruch. Berücksichtigt werden mußte daher, daß jedenfalls die Geschoßdecken zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Der Einbau der Wendeltreppe erfordert zwar einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum der übrigen Wohnungseigentümer, diese sind hiervon jedoch nur tatsächlich, nicht aber rechtlich nachteilig betroffen. Die Durchbrechen einer Geschoßdecke innerhalb des Sondereigentumsbereichs berührt weder die Abgrenzung zwischen Sondereigentums und Gemeinschaftseigentum, noch wird dadurch das Gemeinschaftseigentum in seiner rechtlichen Ausgestaltung inhaltlich verändert. Die übrigen Wohnungseigentümer werden daher nicht in ihrer dinglichen Rechtsstellung als Mitberechtigte am Gemeinschaftseigentum betroffen. Die fehlende Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigten steht damit der beantragten Grundbucheintragung grundsätzlich nicht entgegen. An einer solchen wäre das Grundbuchamt nur gehindert, wenn feststünde, daß dadurch das Grundbuch unrichtig würde. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall, da sich die nunmehr bestehenden Eigentumsverhältnisse eindeutig aus dem mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegten geänderten Aufteilungsplan ergeben.

Neben Geschoßdecken stehen auch Böden zwischen zwei Wohnungen sowie Bodenplatten als konstruktive Bestandteile zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Nichttragende Wände, die als Trennmauern zwischen zwei Wohnungen oder Räumen gemeinschaftliches Eigentum sind, können u.U. unter Beschränkung auf die beiden Nachbarn als sog. Mitsondereigentum behandelt werden.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 15.01.1998, 2Z BR 30/97

Fazit:

Sollen Teile von Sondereigentum eines Wohnungseigentümers auf einen anderen - ohne gleichzeitige Veränderung der Miteigentumsanteile! - übertragen werden, bedarf dies grundsätzlich nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Erforderlich ist nur die Einigung der beteiligten Wohnungseigentümer in Form der Auflassung sowie gegebenenfalls die Zustimmung derjenigen dinglich Berechtigten, deren Sondereigentum verkleinert oder sonst beeinträchtigt wird. hierbei dürfte es sich in der Regel jedoch immer um den verkaufenden Wohnungseigentümer handeln, wonach grundsätzlich die Auflassung genügt.

Wird Sondereigentum von einer abgeschlossenen Wohnung abgetrennt und einer anderen Wohnung zugeordnet, ist dem Grundbuchamt grundsätzlich für beide betroffenen Wohnungen eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie i.d.R. ein neuer Aufteilungsplan vorzulegen.