Nach üblicher Praxis wird bei der Vermietung einer Wohnung vereinbart, dass der Mieter neben der Grundmiete auch die Betriebskosten zu bezahlen hat. Die rechtliche Grundlage für die Betriebskostenumlage findet sich in § 556 Abs. 1 BGB. Danach können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, sind diese Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a BGB).
2.1 Umlagevereinbarung
Die Umlage der Betriebskosten setzt stets eine besondere Vereinbarung voraus. Es gelten die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Für die vermietete Eigentumswohnung bestehen keine Besonderheiten.
Klare Vereinbarung bei Vorauszahlungen
Falls – wie üblich – Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind, achten Sie darauf, dass die Formulierung eindeutig ist und nicht als Pauschale aufgefasst werden kann.
2.2 Umlageschlüssel
Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind unter den Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen (§ 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG). Für die Miete gilt grundsätzlich kraft Gesetzes, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu verteilen sind (§ 556a Abs. 2 BGB). Der gesetzlich vorgesehene Umlagemaßstab ist allerdings nicht zwingend. Die Parteien können einen beliebigen anderen Maßstab vereinbaren, soweit keine gesetzlichen Vorschriften vorrangig sind, wie z. B. die Heizkostenverordnung.
Umlageschlüssel nach MEA mit Mieter vereinbaren
Das ist einfach: Wichtig ist die neue, seit 1.12.2020 geltende Regelung in § 556a Abs. 3 BGB: "Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen."
Diese Neuregelung soll ausdrücklich einen unkomplizierten gleichen Abrechnungsmaßstab zwischen Eigentümern und Mietern ermöglichen.
Grenze: Billiges Ermessen
Um ungerechte – im Sinne von unbilligen – Ergebnisse zu vermeiden, gilt: "Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Abs. 1 umzulegen." (§ 556a Abs. 3 Satz 2 BGB).
Schwierige Prüfung
Es lässt sich trefflich darüber streiten, wann dieser unbestimmte Rechtsbegriff des "billigen Ermessens" erfüllt sein soll. Nach dem Bundesgerichtshof ist dazu zu ermitteln, welche Interessen bei dem Mieter und welche bei dem Vermieter zu berücksichtigen sind.
Der Mieter soll zwar vor unverhältnismäßigen Kostenbelastungen geschützt werden. Es dürfte aber kaum unbillig sein, wenn der Mieter genau die Kosten trägt, die sein Vermieter auch an die Gemeinschaft zu leisten hat.
2.2.1 Einzelheiten zum Umlageschlüssel
2.2.1.1 Zwischen Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums unterscheiden
Bei der Eigentumswohnung ist zwischen den Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und den Betriebskosten des Sondereigentums zu unterscheiden.
Betriebskosten beim Sondereigentum
Zu den Betriebskosten des Sondereigentums gehören die Grundsteuer, die Betriebskosten einer im Sondereigentum stehenden Etagenheizung, die Kosten der Reinigung und Wartung von vermietereigenen Warmwassergeräten oder Wartungskosten für eine vermietereigene Antenne.
Diese Kosten entstehen unmittelbar beim Eigentümer und ausschließlich für die vermietete Wohnung. Wird vereinbart, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf den Mieter umgelegt werden, gilt dieser Maßstab auch für die Betriebskosten des Sondereigentums. Der Vermieter muss also z. B. ermitteln, welche Grundsteuern insgesamt für die Wohnungseigentumsanlage gezahlt werden. Von diesem Betrag kann er den auf die Wohnfläche entfallenden Betrag auf den Mieter umlegen. Weicht der für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer maßgebliche Maßstab hiervon ab, muss eine Umrechnung erfolgen. Dies führt zu folgendem Ergebnis: Haben die Wohnungen unterschiedliche Wohnflächen, so kann der Eigentümer einer großen Wohnung nur einen Teil der Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Umgekehrt könnte der Eigentümer einer Kleinwohnung einen höheren Grundsteueranteil umlegen, als er selbst zu zahlen hat. Dieses (merkwürdige) Ergebnis kann der Vermieter einer Eigentumswohnung nur vermeiden, wenn er mit dem Mieter hinsichtlich der Betriebskosten des Gemeinschafts- und des Sondereigentums spezielle Umlagemaßstäbe vereinbart.
Umlagemaßstab: Formulierung
"Die Betriebskosten des Sondereigentums hat der Mieter in voller Höhe zu tragen. Hierzu gehört insbesondere die Grundsteuer. Die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums trägt der Mieter anteilig. Diese Kosten werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt."
2.2.1.2 Umlageschlüssel ändern
Beim Wohnungseigentum
Im Wohnungseigentum kommen für die Änderung des Umlagemaßstabs 2 Regelungen in Betracht:
- Jeder Wohnungseigentümer kann "eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwi...