Ein Eigentümer kann nicht verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage von Vergleichsangeboten zuzustimmen, die erst eingeholt werden sollen

Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG, § 894 ZPO

Kommentar

1. Ein Antragsteller als Miteigentümer eines Wohnungseigentums ist zur Geltendmachung des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung ( § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG) allein befugt, was sich aus seiner Stellung als Bruchteilseigentümer ergibt ( § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; § 1011 BGB). Dies gilt umso mehr, wenn der andere Bruchteilsmiteigentümer (hier Ehepartner) die Verfahrensführung des antragstellenden Ehemannes billigt.

2. Im Grundsatz müssen Miteigentümer erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zustimmen. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und zu dieser auch die Beseitigung anfänglicher Baumängel zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Wohnanlage. Der Anspruch richtet sich gegen die Eigentümer unbeschadet etwaiger Ansprüche gegen den Ersteller der Wohnanlage.

Im vorliegenden Fall bestand auch Rechtsschutzbedürfnis für die Antragstellung, da sich Antragsgegner in erheblichem Umfang der Durchführung notwendiger Sanierungsmaßnahmen widersetzt haben.

3. Die Zustimmung, zu der Antragsgegner verpflichtet werden, wird gem. § 45 Abs. 3 WEG, § 894 ZPO mit der Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung fingiert. Der Inhalt der abzugebenden Willenserklärung muss daher hinreichend bestimmt sein. Im vorliegenden Fall genügte die vom AG ausgesprochene Verpflichtung diesen Anforderungen nur zum Teil. In Antragsgegnerschaft stehende Eigentümer können nicht verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage mehrerer Vergleichsangebote zuzustimmen, die erst eingeholt werden sollen. Über die Vergabe der erforderlichen Sanierungsarbeiten kann erst entschieden werden, wenn entsprechende Angebote vorliegen. Durch die Einholung solcher Alternativ- oder Konkurrenzangebote bei Instandsetzungsmaßnahmen soll gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass andererseits aber auch die Wirtschaftlichkeit beachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden. Daher beschränkt sich die Verpflichtung restlicher Eigentümer darauf, im Rahmen des festgestellten Sanierungsbedarfs der Einholung von Angeboten für die vom Sachverständigen als erforderlich bezeichneten Arbeiten zuzustimmen. Soweit antragstellerseits darüber hinaus die Zustimmung zur Vergabe der Arbeiten verlangt wurde, muss dieser Antrag als derzeit unbegründet abgewiesen werden.

4. Die Angelegenheit wurde zur weiteren fachgutachtlichen Abklärung und Aufklärung über bestimmte Sanierungsmaßnahmen an das LG zurückverwiesen. Hier bedarf es noch weitergehender Sanierungsplanungen bei derzeit noch fehlender Bestimmtheit konkreter Arbeitsnotwendigkeiten (durch weitere Einholung eines Gutachtens eines Sachverständigen mit besonderen Kenntnissen zum betreffenden Fachgebiet). Die insoweit bisher vom Erstgutachter als notwendig festgestellten Arbeiten seien hier zu unbestimmt und bedürften neuer konkreter gutachterlicher Festlegung.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 26.01.1999, 2Z BR 130/98= NZM 16/1999, 767)

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