Leitsatz
1. Soll in einer Versammlung der Wohnungseigentümer eine Beschlußfassung gemäß § 18 Abs. 3 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums) herbeigeführt werden, so muß dies aus der Einladung klar hervorgehen und für jeden Wohnungseigentümer erkennbar sein.
2. Haben die Wohnungseigentümer einen angefochtenen Beschluß durch einen weiteren Beschluß "bestätigt" und ist dieser ebenfalls angefochten, so besteht weiterhin ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des ersten Beschlusses.
Sachverhalt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft möchte sich eines querulatorischen Wohnungseigentümers "entledigen". Hierzu soll auf einer Eigentümerversammlung der notwendige Eigentümerbeschluß gefaßt werden. Die Wohnungseigentümer wurden demgemäß auch schriftlich zu dieser Versammlung eingeladen, dem Einladungsschreiben war hingegen nicht klar zu entnehmen, daß es konkret darum ging, den Miteigentümer auf Veräußerung seines Wohnungseigentums zu verklagen. Vielmehr war der Einladung nur zu entnehmen, daß die Eigentümergemeinschaft über die jüngsten Aktivitäten, dessen aktuellen Schuldenstand gegenüber der Gemeinschaft informiert werden sollte und eine "Beschlußfassung hierzu nach vorheriger Erörterung" vorgesehen war.
Es kam wie es kommen mußte, der ins Auge gefaßte Beschluß kam trotz der mangelhaften Einladung zustande und der betroffene Wohnungseigentümer ficht nun diesen Beschluß aufgrund des Einberufungsmangels an.
Entscheidung
Die Urteilsgründe machen im einzelnen verständlich, warum die Eigentümergemeinschaft ein Interesse am Ausschluß des "Querulanten" aus der Wohnungseigentümergemeinschaft hatten. Hierum soll es jedoch gar nicht gehen. Die Entscheidung befaßt sich im Kern vielmehr damit, wie sich Einberufungsmängel der Eigentümerversammlung auf die Gültigkeit dort dennoch gefaßter Beschlüsse auswirken: Diese sind nämlich unter Umständen unwirksam.
Und so erging es auch besagter Eigentümergemeinschaft. Grundsätzlich ist nämlich zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, daß der Gegenstand der Beschlußfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Und das aus gutem Grund, schließlich soll sich jeder Wohnungseigentümer bereits vor der Versammlung überlegen und entscheiden können, ob er an der Versammlung überhaupt teilnehmen will. Außerdem muß er die Möglichkeit haben, sich auf die Erörterung und Beschlußfassung der anstehenden Fragen ausreichend vorzubereiten. Alle Einzelheiten des Gegenstands müssen selbstredend nicht bekannt sein, andererseits muß aber zumindest erkennbar sein, worüber überhaupt Beschlüsse zu den einzelnen Tagesordnungspunkten gefaßt werden sollen.
In diesem Zusammenhang darf natürlich nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Entziehung eines Wohnungseigentums von derart erheblicher Bedeutung ist, daß es bereits das schutzwürdige Informationsinteresse jedes einzelnen Wohnungseigentümers gebietet, diesen Beschlußpunkt so eindeutig wie möglich zu fassen. Konkret bedeutet dies für diesen Fall, daß aufgrund des Einladungsschreibens nicht davon ausgegangen werden konnte, daß die Entziehung des Wohnungseigentums beraten und beschlossen werden sollte. Dem einzelnen Wohnungseigentümer mußte danach nicht klar sein oder sich auch nur aufdrängen, daß in besagter Eigentümerversammlung die Herbeiführung eines Beschlusses über die Entziehung von Wohnungseigentum eines Mitglieds der Eigentümergemeinschaft beabsichtigt war.
Ein derartiger Verstoß gegen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes - hier des § 23 Abs. 2 WEG - führt zur Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses. Etwas anderes könnte sich nur ergeben, wenn feststehen würde, daß der Beschluß bei ordnungsgemäßer Einladung genauso gefaßt worden wäre. Ein solcher Schluß ist aber nur dann möglich, wenn kein vernünftiger Zweifel daran besteht, daß auch bei ordnungsgemäßer Einberufung der Versammlung das Beschlußergebnis im Ergebnis nicht anders ausgefallen wäre. Angesichts der Bedeutung des anstehenden und dann auch gefaßten Beschlusses ist jedoch davon auszugehen, daß möglicherweise mehrere Wohnungseigentümer der Versammlung beigewohnt hätten und der Austausch der Argumente eventuell dazu geführt hätte, daß es zu einer milderen Reaktion gegenüber des betroffenen Wohnungseigentümer gekommen wäre.
Die Wohnungseigentümer scheinen sich des Einberufungsmangels bei betreffender Eigentümerversammlung bewußt gewesen zu sein, da sie gleichlautenden Beschluß in einer darauffolgenden Versammlung bestätigten. Da jedoch auch dieser Beschluß seitens des auszuschließenden Wohnungseigentümers angefochten wird, besteht durchaus noch ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des ursprünglichen Beschlusses. Es trat also durch die erneute Beschlußfassung keine Heilung des Formmangels ein.
Link zur Entscheidung
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.08.1997, 3 Wx 147/97
Fazit:
Eine neue, den früher mit Mängeln behafteten Eigentümerbeschluß bestätigende Beschlußfassung kann also nur dann Wirkungen entfalten, wenn dieser neue Beschluß rechtskräftig, also nicht angefochten ist. Ansonsten ko...