Eine für die Praxis bedeutsame Entscheidung im Rahmen eines umfangreichen Beschlussanfechtungsverfahrens

Leitsatz

• Hauptsacheerledigung einer Verwalterbestellungsbeschlussanfechtung

  Keine rückwirkende Verwalterbestellung kraft Beschlusses

  Inhaltsgleiche Wiederholungsbeschlüsse

  Kausalitätsfragen bei Einberufungsmängeln

  Zu Inhalt und Form eines Wirtschaftsplanes

  Anfechtbarer Orga-Beschluss auf Jahreshausgeldschuld bei 2-monatigem Zahlungsverzug (Verfallklausel)

  Gültiger Orga-Beschluss auf Wirtschaftsplan-Fortgeltung

  Modernisierende Instandsetzung im Gegensatz zu baulichen Veränderungen und mögliche Prioritätsentscheidung

  Gültiger Beschluss auf Gebot einer Hundeanleinung

  Parken auf Grundstücksfläche

  Nicht gefasste oder abgelehnte Beschlussanträge nicht anfechtbar

  Geschäftswertfestsetzung

Normenkette

§ 15 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 WEG, § 24 WEG, § 26 WEG, § 27 WEG, § 139 BGB

Kommentar

Zu 1.:

Das Verfahren über eine Verwalterbestellungsbeschlussanfechtung erledigt sich in der Hauptsache, wenn der Zeitraum, für den die Verwalterbestellung erfolgte, abgelaufen ist. Ein im Anschluss daran eingelegtes Rechtsmittel ist als unzulässig zu verwerfen.

Im vorliegenden Fall wurde in Eigentümerversammlungen vom 21. 7. 1993 und 7. 10. 1993 - inhaltlich wiederholend - eine Verwaltung zum 1. 1. 1993 (rückwirkend) bis 31. 12. 1994 bestellt; beide Beschlüsse wurden fristgemäß angefochten.

Mit Ablauf dieser Verw.-Amtszeit erledigt sich ein diesbezügliches Anfechtungsverfahren. Richtig ist zwar, dass jeder Beschluss im Falle richterlicher Ungültigkeitserklärung rückwirkend (von Anfang an) seine Wirkung verliert (BGH, NJW 89, 1087, 1089). Diese anfängliche Ungültigkeitswirkung bedeutet in Bezug auf eine Verwalterbestellung jedoch nicht, dass diese auch zur Unwirksamkeit der von dem Verwalter vorgenommenen Rechtshandlungen führen würde (was sich aus § 32 FGG analog ergibt). Auch eine lediglich anfechtbare Verwalterwahl ist zunächst wirksam und verschafft dem gewählten Verwalter Rechte und Pflichten aus den §§ 27 und 28 WEG (vgl. OLG Hamm, OLGZ 92, 309, 312; ebenso BayObLG, NJW-RR 91, 531 und KG Berlin, NJW-RR 90, 153). Auch Vergütungsansprüche eines Verwalters werden nicht durch spätere Ungültigkeitserklärung der Verwalterwahl rückwirkend beseitigt. Demgemäß kann nach Ablauf der Amtszeit aus angefochtener Verwalterwahl eine Sachentscheidung über eine gegen sie gerichtete Beschlussanfechtung nicht mehr getroffen werden; sie wäre sinnlos, weil sie ohne konkrete rechtliche Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Verwaltertätigkeit und die Rechtsbeziehungen zwischen Eigentümern und Verwalter bleiben müsste. Ein Rechtsmittel nach Hauptsacheerledigung ist unzulässig (BGH, NJW 84, 54 und NJW 90, 1418).

Zu 2.:

Eine Verwalterbestellung durch Beschluss kann nicht rückwirkend die Verwaltereigenschaft begründen, sondern bei Beschlussbestellung gem. § 26 WEG nur mit Wirkung für die Zukunft erfolgen. Wurde ein Verwalter erst in einer Versammlung vom 21. 7. 1993 bestellt, war er vorher nicht zur Versammlungseinberufung legitimiert (Einberufungsmangel gem. § 24 Abs. 2 WEG). Mit Rückwirkung geregelt werden kann ausschließlich das schuldrechtliche Rechtsverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern in dem Sinne, dass die Eigentümer eine in der Vergangenheit tatsächlich ausgeübte Verwaltertätigkeit billigen und der Verwaltung für die zurückliegende Geschäftsbesorgung Vergütung zusagen.

Zu 3.:

Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung der Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom 21. 7. 1993 ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Beschlüsse der Versammlung v. 7. 10. 1993 weitgehend mit den am 21. 7. 1993 gefassten übereinstimmen. Ein Rechtsschutzbedürfnis bleibt bestehen und ist bereits dann zu bejahen, wenn auch der bestätigende Folgeversammlungsbeschluss rechtzeitig angefochten und hierüber noch nicht rechtskräftig entschieden ist (BGH, NJW 89, 1087). Im vorliegenden Fall könne i. Ü. dahingestellt bleiben, ob die Beschlüsse in der Folgeversammlung (7. 10. 1993) die inhaltsgleichen Beschlüsse der Versammlung vom 21. 7. 1993 novatorisch (erneuernd) ersetzen sollten. Würden Beschlüsse in der Folgeversammlung vom 7. 10. 1993 für ungültig erklärt werden, entfiele damit zugleich die Aufhebung der Beschlüsse in der vorausgegangenen Versammlung. Denn die Verbindung der Regelungen - Aufhebung und ersetzende Entscheidung - in einem neuen Beschluss hat entsprechend § 139 BGB zur Folge, dass im Zweifel die Ungültigkeit eines Teils des Beschlusses dessen Gesamtnichtigkeit herbeiführt. Die Aufhebung des Erstbeschlusses bliebe mithin nur bestehen, wenn sich feststellen ließe, dass sie auch bei Kenntnis der Ungültigkeit der ersetzenden Regelung beschlossen worden wäre (BGH, NJW 94, 3230). Davon konnte im vorliegenden Fall keineswegs ausgegangen werden, da die Eigentümer in der Folgeversammlung lediglich Beschlüsse der vorangegangenen Versammlung bestätigen wollten, um auf diese Weise eine neue Rechtsgrundlage für früher getroffene Entscheidungen - formfehlerheilend - zu treffen. Daraus folge indessen nicht, dass die früheren Beschlüsse unabhängig von der Gültigkeit der in der F...