Leitsatz
Die Parteien stritten sich darüber, ob sich ein zwischen ihnen bestehendes Mietverhältnis aufgrund einer Verlängerungsklausel über den 14.6.2004 hinaus fortgesetzt hatte oder ob die Beklagte den Mietvertrag wegen eines Formfehlers in gesetzlicher Form wirksam kündigen konnte, nachdem die Parteien die Zahlungsweise der Miete von quartalsweise - wie in dem zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag vereinbart - mündlich bzw. konkludent auf monatlich umgestellt hatten.
Sachverhalt
Der Rechtsvorgänger der Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 26.5.1992 der Beklagten Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum. Als jährlicher Mietzins wurden 205.500,00 DM (monatlich somit 17.125,00 DM) zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer vereinbart. Nach § 2 Nr. 3 des Vertrages sollte der jährliche Mietzins in vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals entrichtet werden.
In § 3 des Mietvertrages hatten die Parteien vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15.6.1992 beginnen und 12 Jahre laufen sollte. Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume) sollte sich das Mietverhältnis jeweils um 3 Jahre verlängern, falls es nicht seitens einer der Vertragsparteien spätestens 12 Monate vor seiner Beendigung gekündigt werde. Ferner erhielt der Mieter das Recht, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um 3 × 3 Jahre zu verlängern. Die Erklärung sollte in einer Frist von sechs Monaten vor dem jeweiligen Ablauf per Einschreiben dem Vermieter zuzustellen sein.
Die Beklagte kündigte mit Schreiben vom 17.11.2003 das Mietverhältnis zum 14.6.2004, ersatzweise zum nächstmöglichen Termin. Die Klägerin widersprach der Kündigung. Die Beklagte zahlte den vereinbarten Mietzins für Juni 2004 anteilig und räumte die gemieteten Flächen. Die Klägerin hat die im Streit stehenden Geschäftsräume ab 15.9.2004 bis zum 31.12.2004 allerdings nur gegen Zahlung von pauschalen monatlichen Betriebskosten weitervermietet. Sie nahm die Beklagte für die Zeit von Juni bis einschließlich Dezember 2004 auf Zahlung von insgesamt 55.276,59 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Die Beklagte begehrte widerklagend Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 15.6.2004 beendet worden sei und nicht bis zum 15.6.2007 fortbestehe.
Das LG hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das OLG das erstinstanzliche Urteil geändert und die Beklagte lediglich zur Zahlung der restlichen Miete für Juni 2004 i.H.v. 5.416,95 EUR nebst Zinsen verurteilt. Auf die Widerklage hat es festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30.6.2004 geendet habe und nicht bis zum 14.6.2007 fortbestehe.
Gegen dieses Urteil richtete sich die vom OLG zugelassene Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebte.
Ihr Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.
Entscheidung
Der BGH teilte die Auffassung des OLG, wonach die Kündigung der Beklagten vom 17.11.2003 das Mietverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls zum 30.6.2004 beendet hatte.
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats sei es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben (BGH, Urt. v. 2.11.2005 - XII ZR 212/03, NJW 2006, 139, 140; v. 18.12.2002 - XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248; BGHZ 142, 158, 161; ebenso Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rz. 95 ff.; Both in Herrlein/Kandelhard Mietrecht 3. Aufl., § 550 Rz. 14; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 550 Rz. 10).
Für Abänderungen gälten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Auch sie bedürften deshalb ebenfalls der Schriftform, wenn es sich nicht um unwesentliche Änderungen handele (Blank/Börstinghaus Miete 2.Aufl., § 550 Rz. 19; a.A. Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 9.Aufl., § 550 Rz. 41, nach dessen Meinung es bei einem Mietvertrag keine unwesentlichen Abreden gibt). Die Klägerin habe unwidersprochen bereits in der Klageschrift und auch in einem späteren Schriftsatz aus dem Jahre 2004 vorgetragen, die Parteien hätten die ursprünglich im Mietvertrag vorgesehene Regelung einer vierteljährlichen Mietzahlung einvernehmlich auf monatliche Mietzahlungen umgestellt.
Das OLG habe bei der ihm obliegenden Beurteilung, ob die vorliegende Änderung der Zahlungsweise wesentlich sei oder nicht, darauf abgestellt, dass sich hierdurch die Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs zugunsten der Klägerin geändert habe. Dass das Berufungsgericht die Änderung der Zahlungsweise deshalb als wesentlich bewertet habe, liege im Rahmen seines tatrichterlichen Beurteilungsspielraums und entspreche auch der Auffassung des Senats. Da diese Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt worden sei, leide der Mietvertrag an einem Formmangel, weshalb er gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit...
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