Eines nach dem anderen

Leitsatz

Es entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, vor größeren Instandsetzungsmaßnahmen zunächst die Ursache des Mangels bzw. die Störungsquelle festzustellen, sodann den Instandsetzungs-/Instandhaltungsbedarf bzw. sonstigen Handlungsbedarf zu ermitteln und vor einer Auftragsvergabe Alternativangebote einzuholen.

Fakten:

Die Eigentümer der Penthousewohnung sind durch Müllgerüche belästigt. Die Ursachen blieben jahrelang unerkannt und konnten erst aufgrund eines Sachverständigengutachtens anlässlich des Rechtsmittelverfahrens ermittelt werden. Der Forderung der Penthouseeigentümer nach umfangreichen und teuren Abhilfemaßnahmen wurde daher vorinstanzlich nicht entsprochen. Zwar ist es eine Selbstverständlichkeit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft störende Belästigungen, die auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums zurückzuführen sind, durch geeignete Maßnahmen abzustellen hat. Andererseits entspricht es jedoch regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG vor größeren Maßnahmen zur Beseitigung baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums oder sonstiger Einwirkungen auf das Sondereigentum zunächst die Ursache des Mangels festzustellen. Nachdem dann der Instandsetzungsbedarf ermittelt ist, sind vor einer Auftragsvergabe Alternativangebote einzuholen. Letztlich macht es nämlich wenig Sinn, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2000, 16 Wx 13/00

Fazit:

Grundsätzlich sollten Abhilfemaßnahmen zunächst im Bereich des Sondereigentums ergriffen werden, bevor von der Gemeinschaft kostenintensive Maßnahmen verlangt werden.