Größere Instandsetzungsmaßnahmen, schrittweises Vorgehen

Leitsatz

• Schrittweises Vorgehen bei größerer Instandsetzungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums (hier: geruchsbelästigende Müllentsorgung in großer Anlage)

  Ggf. auch Pflichten des Sondereigentümers

  Unzulässiger Schadens-Feststellungsantrag

Normenkette

§ 14 WEG, § 21 WEG, § 249 BGB, § 256 ZPO

Kommentar

1. Stehen größere Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. vom Gemeinschaftseigentum ausgehender störender Wirkungen auf bestimmtes Sondereigentum an (hier: geruchsbelästigende Müllentsorgung; mangelhafter Müllabwurfschacht), entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, zunächst die Ursache des Mangels bzw. die Störungsquelle festzustellen, sodann den Instandsetzungsbedarf bzw. sonstigen Handlungsbedarf zu ermitteln und vor einer Auftragsvergabe Alternativangebote einzuholen.

Der durch eine Störung betroffene Sondereigentümer kann deshalb nicht sogleich allein die Durchführung einer ganz bestimmten, von ihm durch Privatgutachten ermittelten Maßnahme verlangen. Es kann in solchen Fällen sachgerecht sein, zunächst zur gezielten Ausschaltung einzelner Ursachen auch schrittweise vorzugehen.

2. Liegen Ursachen für eine Geruchsbelästigung u.a. auch im Bereich des Sondereigentums, muss hier der betreffende Sondereigentümer ebenfalls Verhinderungsmaßnahmen einleiten; hierzu ist er aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet, für ihn ohne weiteres zumutbare Maßnahmen im eigenen Bereich durchzuführen bzw. zu ermöglichen, bevor von einer Gemeinschaft weitere kostenaufwendige Maßnahmen verlangt werden (vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30. 1. 1995, Az.: 3 Wx 310/93, ZMR 95, 493).

3. Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Feststellungsantrags auf Schadenersatz gem. § 256 ZPO und entsprechend vorausgesetztes Feststellungsinteresse ist eine nicht eben fernliegende Möglichkeit der Entstehung eines Schadens (hier: in Folge der Geruchsbelästigung). Worin dieser liegen könnte, haben im vorliegenden Verfahren die Antragsteller trotz der bereits seit vielen Jahren andauernden Einwirkungen nicht aufzuzeigen vermocht; der bloße - durch Tatsachen nicht unterfütterte - Hinweis auf eine Beeinträchtigung des Nutzungswertes und eines hieraus folgenden Nutzungsentschädigungsanspruchs reicht nicht. Das Vorbringen war hier zudem nicht nur ohne Substanz, sondern auch in rechtlicher Hinsicht unschlüssig, da das Teileigentum der Antragsteller gewerblich genutzt wird und deshalb die Einschränkung von Gebrauchsvorteilen alleine noch nicht die Zuerkennung eines Entschädigungsanspruchs rechtfertigt. Deshalb und weil die restliche Gemeinschaft in Antragsgegnerschaft, die i.Ü. regelmäßig auf sachverständliche Empfehlungen reagiert hat, ersichtlich kein Verschulden trifft, war der Antrag jedenfalls nicht begründet, sodass die Frage des Feststellungsinteresses, das nur bei einer stattgebenden Entscheidung Verfahrensvoraussetzung wäre, letztlich offen bleiben konnte.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert von DM 200000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2000, 16 Wx 13/00= ZWE 7/2000, 321)

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