Einigung aller Wohnungseigentümer bei nachträglicher Einräumung von Sondereigentum

Leitsatz

• Vereinbartes Sondernutzungsrecht verschafft dem Berechtigten nicht das Recht, ohne Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, dort Sondereigentum zu bilden

  Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum bedarf der Einigung aller Wohnungseigentümer in der für die Auflassung vorgeschriebenen Form sowie die Eintragung im Grundbuch

  Erneut: Unwirksame Vereinbarung einer vorweggenommenen Zustimmung oder Ermächtigung (zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum)

Normenkette

§ 4 Abs. 1 WEG, § 2 WEG, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG

Kommentar

Jeder Eigentümer kann sein Wohnungseigentum grundsätzlich in mehrere Wohnungseigentumsrechte unterteilen, ohne dass er hierzu der Mitwirkung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf (BGHZ 49, 250/251; BayObLG, RPfl. 91, 455). Jeder der neu entstehenden Miteigentumsanteile muss mit Sondereigentum verbunden sein. Die Schaffung eines isolierten Miteigentumsanteils, also eines Miteigentumsanteils ohne Sondereigentum, ist ebenso wenig zulässig, wie die eines isolierten Sondereigentums ohne damit verbundenen Miteigentumsanteil.

Zur nachträglichen Einräumung von Sondereigentum ist die Einigung aller Wohnungseigentümer in der für die Auflassung vorgeschriebenen Form erforderlich, sowie die Eintragung im Grundbuch ( § 4 Abs. 1 WEG, § 2 WEG; BayObLGZ 1998, 70/74). Daran ändert auch das Bestehen eines Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räumen, die zum Sondereigentum werden sollen, nichts (BayObLG, RPfl. 93, 488), Ob für die Eintragung in das Grundbuch der Nachweis der Auflassung erforderlich ist oder bloße Eintragungsbewilligungen genügen (vgl. dazu Demharter, GBO 23. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 28 m.w.N.), braucht hier nicht entschieden zu werden, da im vorliegenden Fall weder Auflassungserklärungen noch Eintragungsbewilligungen vorlagen.

Im vorliegenden Fall war zu Gunsten einer Eigentümerin lediglich ein - allerdings umfassendes - Nutzrecht an einem Teil der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche kraft Vereinbarungsbestimmung eingeräumt, welches auch die Errichtung eines Gebäudes einschließen sollte. Dieses Recht enthält nicht die vorweggenommene Einigung über die Einräumung von Sondereigentum an Räumen in einem geschaffenen Gebäude zu Gunsten des Sondernutzungsberechtigten und verschafft ihm somit kein Sondereigentum. Die Räume sind vielmehr gemeinschaftliches Eigentum und können nur nach Maßgabe des § 4 WEG unter Mitwirkung aller Eigentümer in Sondereigentum umgewandelt werden.

Auch die vorweggenommene Zustimmung oder Ermächtigung, am gemeinschaftlichen Eigentum Sondereigentum zu begründen, kann nicht in einer die Sondernachfolger bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden (Bestätigung von BayObLGZ 1997, 233 und 2000, 1 im Beschluss vom 05.01.2000) Eine Vereinbarung dieses Inhalts ist unwirksam, wie dies der Senat bereits mehrfach entschieden hat (vgl. dazu auch Häublein, DNotZ 2000, 442).

Der Antrag auf Vollzug der Unterteilung im Grundbuch wurde damit vom Grundbuchamt zu Recht abgewiesen, die weitere Beschwerde gegen den Beschluss des LG zurückgewiesen.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 10.08.2000, 2Z BR 41/00( BayObLG, Beschluss vom 10.08.2000, Az.: 2Z BR 41/00)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung